李云亮讲座：地随房走，在中国这是一个定理

文/李云亮

在中国城市，盖房要置地，这是公理。房地产开发商，盖房都要置地。

开发商置地盖房要销售商品房，自古有一个定理：地随房走。

这个定理，如今写在我们的《中华人民共和国城市房地产管理法》里。

《城市房地产管理法》：“第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”

这个法律规定，就是俗称的地随房走。

有些国家，土地可以私有。那些国家的房地产开发商盖房置地，土地是所有权。那里的开发商，销售商品房的定理是：房随地走。

不论地随房走，还是房随地走，体现了一个原则：房地一体原则——这源于房屋和土地的天然不可分离性。

这是因为，在物理形态上，房屋不能离开土地而存在。

除了房屋总是要固定在某个地方，还有一个原因说明房屋和土地的天然不可分离性。

砖石垒砌、钢筋水泥浇筑的房屋附着于土地。这种建材的房屋拆迁，建筑材料拆毁作废。这类房屋建成，就与土地天然不可分。这也被称为房屋和土地的天然不可分离性。

就房屋附着于土地而言，也有轻度附着、房屋和土地可分离者。

日本二战前的木屋，可以借地打桩盖房；搬家拆房拔桩。日本木屋拆迁，材料折旧不废，没有天然不可分离性。于是，造成日本的法律习惯，房屋土地二元化，没有房地一体原则。近现代不然，日本也开始讲究房地一体原则了。二战后的日本，大量建成钢筋水泥浇筑的房屋，必然造成房屋和土地天然不可分离性。

然而就在房地一体原则下，房屋和土地的天然不可分离性，居然被我们的商品房区分销售给破坏了。主流物权法学对此闭上了眼睛。

就法律而言，开发商明目张胆违背地随房走的原则。开发商把一切开发费用，包括土地出让金，包括商业盈利，都摊入商品房售价中。开发商将商品房售罄，保留土地登记权利，还受到《民法典》第三百五十二条保护，经常为非作歹，有违天理。

《民法典》第三百五十二条（《物权法》第一百四十二条）：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

注意，即使开发商的商品房售罄，业主也成不了建设用地使用权登记人。业主手持的《不动产权利证书》对应的还不是建筑物，而是建筑物空间，更没有建设用地使用权登记。

业主的建筑物空间权利证书，无法作为相反证据证明开发商建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于业主所有。当然，不产生利益的建筑物部分，开发商自觉留给业主负担。可能产生利益的建筑物部分，开发商千方百计地把握在自己手中。如会所、地下车库，以及其它有利用价值的建筑空间。《民法典》第三百五十二条（《物权法》第一百四十二条）是开发商的福音，是业主的梦魇。

2021-03-08