拍中有老人占用房产的那位，交不了房记得找我们
事情是这样的。
上周我们客户参拍一套闵行古美罗阳板块一套房子，2003年的电梯商品房，品质各方面都不错，134平的大三房加上一个车位，楼层也属于中高区。
房子各方面都很好，非常符合我们的这组客户的住房需求。这样的好房子，也吸引了不少类似的客户：工作在闵行、徐汇的中产们，想把原来的两房换成品质较好的三房。
但是呢，这套房子的背后的案件及清房却有较大难度。并且非常不巧的是，可能只有我们这样深入调研了才知道。
这就意味着，其余参拍者，如果没经过深入调研可能就默认这套房子没问题，导致出价的时候没有把清场成本算进去。那么我们的客户在出价能力方面就会偏低，很可能拍不到。
该套房屋起拍价格839万，网上评估价格932万，实际市场成交价格大概在1200万左右，含税费的到手价在1250-1280左右。如此大的价差，果然吸引了不少同类型客户参拍，一共8人报名。
正如前面我们分析的，这套房子的清场难度太隐晦，可能会导致很多人都低估甚至忽略了清场成本。我们建议客户出价到1070万左右，保持与市场价一个较大的空间，确保足够的余量去清场成本及交付时间的损失。
出乎我们意料的是，竟然有3位竞拍者都超过我们的出价，并且有两位的出价超过1100万，最终的成交价格1123万。在我们看来，这个价格和二手房比起来，当然还有100多万的价差。
但考虑到清场的成本及时间，再加上这个价位的法拍常规会有5%左右的折扣，就显得不那么划算了。那这套房子背后到底是有啥隐晦的清场风险呢？
01
案例背景
通过这套房子上拍公告中的执行裁定书，可以了解到，被执行人是江西户籍，2012年因为债骗罪，被判处无期徒刑，剥夺政治权利终生。估计就有不少竞买人看到所有权人被判无期徒刑，认为这套房子基本可以顺利交房了。
可是事情远远没有这么简单，我们法务深入查询了解到，这套房子的所有权人36岁，在2015年的时候获得了第一次减刑：将无期徒刑，剥夺政治权利终身的刑罚，减为有期徒刑二十一年零五个月，剥夺政治权利八年。又在2017年减刑8个月。
减刑后，刑期自2015年2月15日起至2035年11月14日止。如果这之后没有再减刑，被执行人还有14年出狱，届时被执行人50岁。由于时间够长，且被执行人年纪也不大，这点倒不用担心。
引起我们关注的是，为什么2012年的诈骗罪，等到2021年才处置拍卖这套房产，即便涉刑案件复杂，也不大会近10年，常规在3-4年左右基本都能把涉及的财产进行拍卖结案。
带着这个疑虑，果然我们发现了异常的原因：这套房屋在2016年的时候就启动过拍卖，但在进行拍卖前张贴公告的流程中，当时房屋内的住户——被执行人的奶奶提出异议，要求撤回拍卖，判决她才是房屋所有人。
异议内容为，这套房产实际出资人及占用人是她，并且与她的孙子约定了，要一直住在这个房子里面，直到她生命终结。这位老太太呢，是1932年出生，2016年的时候是84岁。
被执行人的这套房子是2009年290万买入，并向工商银行按揭贷款了161万；2010年又向小贷公司抵押借款了50万。但没过多久，在2011年被执行人诈骗行径暴露，房屋遭到公安查封。接着就有了2012年，我们前文说到的判决。
当年这位老太太提出异议后，只能口头申诉买房时她提供了大量现金给孙子买房，并没有提供强有力的证明，这套房子她有实际全部出资。所以法院难以认同，驳回了老太太的请求。
但是，这套房屋，确实在此后的5年内迟迟没有上拍。
02
清场难度判断
根据我们丰富的住宅不良资产处置经验以及参拍经验，太清楚有老人占用的房屋，推进处置拍卖的难度了。即便废了九牛二虎之力推进到拍卖这一步，拍卖后的清场也会让买家和法院非常头疼。
我们下户人员也是驻点了好几天，才和里面的占用人碰上面，可能这就是很多竞买人以为房屋空置没人住的原因吧。
我们下户碰到并不是那位今年理论年龄89岁的老太太，而是一位60多岁的中老年男子。屋子不等天黑透基本不开灯，对我们下户态度蛮横，表示这个房子不会轻易拍卖掉的，还在和法院申诉。
后来我们律师根据下户反应的情况，多方了解到目前占用人系被执行人的父亲，家里仍有老人居住，对于房屋拍卖有很大的抗性，清场还是有一定难度的。
拍卖成交后，清场肯定是能成功的，但其方法和成本暂且不表，属于我们都觉得可能会比较棘手费劲的类型。
所以就回到了事情的开头，在客户参拍前，我们就预设好了清场成本，给客户提供一个明确的兜底成本和时间，这样客户参拍起来就能有很明确的预算。
奈何奈何，还是抵不过胆大的参拍者，也不晓得最后中标的这位同学，是已经有了非常充足的准备，还是真的低估忽视了这块的成本呢？
每年我们都会处理小十来起，拍中后再找到我们求助清场的情况。往往都是已经处理到精疲力竭走投无路才找到我们，把我们也折磨的够呛，很多案例在我们看来都已经错过了最佳处理方案和时间。
所以今天特发此文，提醒大家对于尽调千万不能抱有侥幸心态。万一中标的同学看到我们文章，并且真的是忽略了清场问题，也可以尽快联系我们哦。
关于法拍房的交易，看似简单，但实际是有很多风险的。
这就是为什么我们一直强调做好法拍房尽调的原因，只有清楚地掌握法拍房背景信息之后，才能确保法拍房交易不会出现重大问题。
根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。
尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。
点一下你会更好看耶
好看耶