法拍房交易十大风险|上篇
前段时间我们发布的《700万买法拍房自住，拍下却发现有10年租约，怎办?！》引发很多朋友关注，那么法拍房还有其他风险吗?答案是：有的。
我们根据我们线下经手过的两千多个参拍案例来总结出相关经验，整理了法拍房十大风险，在B站/知乎/西瓜视频等平台都有录制非常详尽的直播视频与大家分享。
我们会陆续将文字版整理出来方便大家做笔记加深印象，虽然一直被人抄袭和模仿，但我们从未放弃，记得给小编点赞鼓励哦。
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法拍房十大风险之NO1-NO5
NO1：房屋无法过户
房子拍中后，房地产交易中心不允许该房屋的过户交易。像这样的房子，我们建议最好不要参拍，不仅耗费大量时间，其金钱成本也无法预估。
如何识别无法过户的房子呢？
我们总结出了这几种真实发生过的例子：市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折，有的甚至过不了户办不了房产证。
市政配套用房
市政配套用房
历史保护建筑
历史保护建筑
不完整产权
军产权房
军产权房
集体土地小产权房
上面这些例子是无法过户，下面这个例子是难以过户（即介于无法过户和可以过户中间的情况）。
今年一季度奉贤区棕榈高尔夫别墅的一批房子，这批房子开发商破产了，大产证没有办出来，税务等手续都没有办齐，这类房子会时间拖得特别久而且有很大的不确定性，可能成本也会很高。
那么这些问题能不能解决呢？答案终有一天是可以解决的，需要的是时间。一些了解不多的朋友看到这类房子觉得捡了大漏了，实际并没有表面上那么简单。
规避风险方法：
针对第一类无法过户或者难以过户的情况，我们尽调时应该注意：房屋权属状况，特别是土地性质，交易中心或有关部门的交易规则。
解决办法：尽调得出不符合过户条件的法拍房，不要竞拍！
NO2：房屋被租赁
一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为五种：
①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合；
无效租赁
无效租赁
②长期抵债的租赁；
长期抵债租赁标的
长期抵债租赁标的
③长期租约真实付租金
长期租约真实付租金
长期租约真实付租金
④真实短期租赁；
真实短期租赁
真实短期租赁
⑤原本无租约，却突然冒出租约。
原本无租约
公告里写明无租约
无端冒出租约
规避风险方法：
针对第二类房屋被租赁的情况，我们尽调时应该注意：
（1）租赁信息：房屋使用人情况 租赁备案情况 租赁合同 合约双方 租期 金额 付租方式 违约成本等
（2）合同合法性：是否有租赁备案 是否有恶意租赁 是否有真实资金往来等
（3）后期租金情况：收取主体租金流向
解决办法：评估租赁违约成本，清场费用，综合参考后参拍。
NO3：房屋难以交付
经常关注【拍卖公告】的朋友们会发现，法院公告对责任描述会比较严谨、遇到“按调查时现状拍卖”、“不详”等情况，需要多关注。
按调查现状拍卖
但实际上，标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。
像是烂尾楼、被大火烧毁过、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。
如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。
基本上分为六类：
①被执行人占用②案外人占用③有一定条件才搬离的占用④有关债权人⑤“物”的占用，物品没人清空⑥标的涉及违章
①被执行人占用
②案外人占用
③有一定条件才搬离的占用
④有关债权人
⑤“物”的占用，物品没人清空
⑥标的涉及违章
规避风险方法：
针对第三类房屋难以交付的情况，我们尽调时应该注意：占用人情况及关系 案件情况 物业及邻里反馈 房屋违章登记。
解决办法：
有老人、幼儿占用的房屋请避免。
其余类型确定好清场方案及成本，按测算总价竞拍
NO4：原房主身份风险
司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份残次不齐,有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。
主要分为三类：凶杀、黄赌毒、民间高利贷涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不安心。
房屋周边有不受控制的影响因素
被执行人本身是老赖、“混社会”
具体点击《腾退不了住不进的法拍房？好疼！》查看
规避风险方法：
针对第四类原房主身份风险的情况，我们尽调时应该注意：查封信息、抵押信息、案件来源，涉案人员、被执行人、占用人、邻里情况等背景调查。
解决办法：将瑕疵折算成能接受的成本，按照测算总价竞拍。
NO5：高额税费未事前评估
造成高额税费的，无外乎这几种情况：多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等。
产权人是公司
多次过户、产权人是公司等
税费全部由买受人承担
规避风险方法：
针对第五类高额税费未事前评估的情况，我们尽调时应该注意：产权人、房屋来源，土地性质，房屋性质，上一次交易价格，上一次交易时间。
解决办法：拍前计算清楚
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关于规避风险的建议
总体来说怎么完美规避风险呢？那就是在拍房前一定要做好尽调。
根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。
尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。