爱普新鸿府-神盘看不懂

最近问爱普新鸿府的人很多，关于它的争议也比较大，于是小树利用周末的时间去看了一下，聊聊自己的看法

鸿府早期是隆鑫开发的，那爱普地产又是何方神圣？？小树差点也摸不着头脑，原来它是一家九龙坡的国资控股企业：

隆鑫地产成立于2002年，由摩帮老大涂建华创立，早期在主城开发了隆鑫花漾湖、盛世普天、骏逸第一江岸等优质地产项目，口碑还不错

隆鑫花漾湖小区实景图

隆鑫骏逸第一江岸小区实景图

可惜隆鑫地产在2010年将开发战略转移到旅游地产上，同时上马了海南诺亚方舟、丰都澜天湖、仙女山花漾的山谷、巫山三峡国家度假公园、三亚龙栖湾、云南抚仙湖等六个旅游地产项目，谁料全被套牢导致业绩断崖下滑，最后含恨将地产板块全部转让给了重庆爱普。

所以，爱普新鸿府其实就是是隆鑫鸿府的三期。

位于丰都的澜天湖项目，原计划投资100亿，打造一个由12个四星级以上豪华酒店组成的超级度假大盘，可惜无人问津，成了压垮隆鑫的最后一根稻草……

国企开发商，好不好不知道，至少一般不会烂尾。

新鸿府位于原农业园区鳄鱼馆附近，机场高速出口旁边，自驾比较方便。

这个板块最开始叫农业开发园区，2013年渝北区政府在此处规划建设石盘河商务区，可惜把土地卖完就没了声音，现在又起了个新名叫“临空经济走廊，但总是换汤不换药。整个板块目前还存在四大杀手：工厂、货车、高压线、飞机噪音，短期来看没得好转的可能。

石盘河商业区规划出来后，密集地出让了一大批土地，如鸿府、富力湾、 世贸璀璨天城等项目，目前周边已经成型的商业项目有重庆创意公园、圣名世贸城、千谷产业园等，但总体而言都属于开发商单打独斗，地都卖完了ZF拍拍屁股走人了。

那ZF干嘛去了？已经转战下一个地方卖地皮了……

开发了15年，集全市之力打造的江北嘴也不过如此，写字楼空置率高的吓人。

从蓝图到落地，有时候比登天还难。

看看项目周边的情况吧

新鸿府地块在一处斜坡上，周边工厂、物流园情况比较复杂，远处在建为鸿府二期

新鸿府整个地块的情况，一河之隔为三亚湾，同样工厂林立

下坡之后上湾路情况，路上货车不少，周边全是工厂，远处高楼为千谷产业园

在建9号线上湾路站情况，离新鸿府距离500米左右

隆鑫鸿府一期的情况，中间灰色的立面使用的平面涂料已出现开裂掉落，下部基座使用了米黄真石漆，奈何周边尘土飞扬导致积灰，看起来有点脏了

再看看项目规划的情况，鸿府总共由三期组成，目前在售的爱普新鸿府即为图片下方的三期地块，交房时间在2020年8月

项目总共由10栋小高层组成，最左边为在售的8号楼，外立面风格偏向新中式，顶檐等位置采用铝板，主体部分采用涂料，基座采用石材干挂，大堂和硬件根据资料显示达到主流改善型住宅水平

售楼部旁边的8号楼施工进度

由图可以看出，朝北的靠宝环路的户型直面主干道

小区最近的公交站在鸿府一期，离新鸿府约200米

套内120户型的阳台，采用铝材+夹胶玻璃作为护栏

客厅门窗系统使用的德国墨瑟（MOSER）品牌

套内120的户型，入户电梯间有个赠送空间，大横厅设计

8号楼朝南边套内120的江景户型，实测噪音峰值71分贝，价格在套内14500左右，下面即为气势磅礴的肖家河

套内102的户型，还算比较方正，餐厅有点打挤

8号楼朝北靠近机场路套内102的户型，噪音峰值在87分贝，价格15800

聪明的朋友一下就看出来了，朝南的性价比超高啊！？！？

优点：自驾方便，离地铁站近，硬件较好，三无可贷

缺点：周边环境比较恶劣，边角小地块很难汇聚人气

从硬件和户型上来看，新鸿府明显属于改善型住宅，但问题也来了，谁会在一圈工厂和物流园里改善生活呢？从投资属性来看，之前鸿府一二期从2011年开盘至今居然卖了7年，大户型套内14500-15800的价格相对偏高， 升值空间和流动性都堪忧；对刚需客户而言，主力户型总价至少150万又太高了

更让人摸不着头脑的是，很多机构都热烈推荐，几乎成了网红盘。

元芳，你怎么看？

小树，最早的温州*房团，15年房产实战投资经验，非知名建筑收藏爱好者，专注楼市确定性收益分析