买了还没办证的二手房，这样的《房屋买卖合同》有效吗？
◐
案情简介
2017年1月李大花（化名）与黄小鸭（化名）签订《房屋买卖合同》，约定李大花将其名下的一套房屋出售给黄小鸭，签约后，李大花收取了100万元的售房款。因房屋尚未取得不动产权属证书，双方约定在李大花办证后再将房屋过户至黄小鸭名下。
2018年10月，李大花取得不动产权属证书，但因房价上涨，李大花没有按照约定协助黄小鸭办理房屋过户手续，并以双方在签订合同时房屋尚未取得不动产权属证书，违反了《城市房地产管理法》第三十八条的规定为由主张《房屋买卖合同》无效。
◐
争议焦点
就尚未取得不动产权属证书的房屋所订立的《房屋买卖合同》是否有效？
◐
律师观点
李大花与黄小鸭签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对买卖双方均具有约束力。
合同签订时李大花虽未取得房屋的不动产权属证书，违反了《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但上述法律规定属于管理性的强制性规定并非效力性的强制性规定，且此处的“转让”应理解为产权过户行为而并非订立买卖合同的行为。而《房屋买卖合同》在通常情况下一经签订即告生效，能否过户，属合同履行的问题，不影响合同本身的效力，故李大花以签订合同时尚未取得不动产权属证为由主张合同违反法律强制性规定，属于无效合同的理由不成立。
◐
律师建议
购买尚未取得不动产权属证书的房屋可从以下几个方面加以防范：
1、在签订《房屋买卖合同》及支付首付款前，应先到不动产登记中心查档，了解房屋的权属及是否存在查封、抵押等权利限制情况；
2、让出卖人出具征信报告，了解出卖人的信用情况; 到司法公开平台查询出卖人是否有涉诉情况，是否被法院列入限制高消费和失信被执行人名单；
3、要求出卖人及早交付房屋，交付后，买受人应立即将房屋实际占有。以下证据可以证明已经实际占有房屋：A 、物业费、水电费等相应的生活缴费证明；B、物业公司、居委会等出具的入住证明；C、快递送达地址证明等；
4、尽量采取一次性付款的方式；如果双方同意，可将资金交由值得信赖的第三方托管，待过户完毕时再由托管方将资金拨付给出卖人；
5、付款应采取银行转账的方式，而不要现金支付，转账时注明用途是支付购房款；付款后要求出卖人出具收款收据，收据上注明是购房款；
6、如果房屋总价款里面包含由买受人支付的物业、水电等费用，在《房屋买卖合同》中予以注明；
7、要求出卖人让有经济能力的亲属或朋友作为保证人提供担保，约定保证人为出卖人履行《房屋买卖合同》提供连带责任保证担保。
附：相关法条
《合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法司法解释二》第十四条
合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
本文图片均来自于Unsplsh.com
作者简介
杨婷婷
广西万益律师事务所专职律师，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，办了几百起二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。