以城市更新为基点：撬动城投公司转型

在《十四五发展规划》中，已经明确提出“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。”。未来全国各地都将加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，按照资源环境承载能力合理确定城市规模和空间结构，统筹安排城市建设、产业发展、生态涵养、基础设施和公共服务。

从实质上来说，城市更新是棚户区改造的升级版本，在地块改造的基础上注重城市整体功能的提升；但是，城市更新项目的投资规模、工作复杂程度也同等增加，对地方政府来说是一个新的挑战。

在城市更新需求逐渐旺盛之时，地方城投公司却面临着新的挑战。《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》落地，不仅再次推进财政体系进行改革，也要求再次清理规范地方融资平台公司，剥离其政府融资职能，对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算。

在这样的大背景下，如何同时实现“实施城市更新行动”以及“推动城投公司规范化转型”成为许多地方的当务之急；但这一挑战也可能成为新的机会，以城投公司作为新形势下城市更新的运作平台，是撬动城投公司新一轮转型的最佳基点。

需求一致：实现收益自平衡

城市更新与当下城投改革的需求是一致的，即城市更新项目需要的投入与产出平衡，用土地收益来平衡公益性项目支出；城投需要实现政企分离，然后通过政府资源、资产的注入，实现公益性支出与企业稳定经营间的平衡，用行政资源、国有资产的收益来弥补经营性收益的不足。

因此，城市更新项目非常适合作为推动城投转型的关键一步。用收益可以实现自平衡的城市更新项目作为未来城投运作项目的“行为规范”，树立城投转型后、脱离地方财政后的项目运作框架。

定位一致：市场化运作项目

在市场化改革的主基调下，未来城投运作项目的核心理念是“以企业作为平台、市场化运作基础设施与公共服务项目”；城市更新也同样是要求市场化运作，两者的定位同样是一致的。

对许多地区城投来说，虽然早已通过代建等方式承接政府投资项目，但半市场化到完全市场化的过程仍然需要适应；以城市更新项目作为迈出市场化运作的第一步，同样是个合适的选择。既满足当下城市最迫切的需求，城市更新中的市场化运作元素又相对丰富。

理念一致：坚持公益性为主

城投改革、转型要求的是形式转型，但基于地方国资的社会责任、坚持公益性运作的本质是不能改变的。同样，城市更新项目中虽然有拆旧建新的内容，但并不是开发房地产项目；以城投作为项目运作主体，是为了起到改善区域价值、提升公共服务、坚持“房住不炒”的基本原则。

因此，基于稳定地方房地产发展的考虑，以城投坚持公益性基础来运作城市更新项目，是满足项目需求与城投转型的最佳选择。

方式一致：保障现金流稳定

在当下城投转型的矛盾中，最为焦点的就是大部分城投都有较为庞大的存量债务。如果没有持续的现金流进行滚动，那么极易引发债务风险，也会对城投的稳定持续提出很大的挑战。

但在城市更新项目中，不仅有拆旧建新、土地腾空，还有许多公益性投资与公共服务运营项目；其中的现金流入、流出都较为庞大。如果能基于项目引入政策性银行贷款、金融机构资金，那么城市更新项目带来的现金流，无疑会成为城投转型过程中的“压舱石”，帮助城投避免流动性危机、实现顺利转型。

因此，综合各方面来看，城投转型与城市更新的各项需求都基本保持一致；城市更新项目，就是撬动城投公司转型的最佳基点。