500万预算，在广州主城，房子到底要怎么买？
很多人发现，广州的房地产市场，越来越成熟了，这种成熟不仅体现在百花齐放，而且还有消费的精细度。
这里不缺少一出手就是半个亿的富豪；也不乏一次性投入1000万，拿下一套高端住宅的中产新贵。
也有一群这样的城市精英，他们的事业刚刚踏入进阶期，渴望拥有一套能够承载品质生活的居所，对资产的增值保值，也寄予厚望。
虽然手上没有过千万的资金，但是，他们为了留在主城，往往会货比多家，只为找到最优的一个。
这是一群对生活丝毫不将就的群体。
| 城市中坚，从来是不容忽视的力量
那么，2021年，放眼广州主城，对这群挑剔买家的来说，手握500万，什么才是至优的选择？
01.
2021年，房子要怎么买？
厘清选房逻辑，是选好房的前提。有几个大方向：
首先，地段任何时候，都至关重要，它既影响未来资产的成长潜能，也决定生活品质，这也是很多城市精英坚守主城的理由。
其次，从交通的层面看，首选有轨道交通，同时又能兼顾自驾出行的项目，尽可能提升通勤的效率。接着，商业、教育配套也是不容忽视的刚性条件；再次，应该选择品牌开发商加持的物业，社区品质和服务都有一定保障。最后，如果坐拥稀缺资源，那就是更大的惊喜了，意味着有更强的保值增值属性。
过去一年，广州就诞生了几个优质的现象级红盘，比如位于黄埔的万科城市之光，比如位于番禺万博的越秀和樾府，又比如位于海珠创新湾的中海观澜府。
实际上，三个项目有着不同的定位，中海观澜府为豪宅，一套大户型总价最高可达1500万；越秀和樾府，则面向中高端改善人群，户型最小110方，一套193平的大户型总价也需900万+。万科城市之光，属于豪刚项目，产品以小户型为主导，400万+即有进场资格。
不过，随着中海观澜府92方三房小户型亮相，三个项目出现总价相近的产品，500万出头都可拿下一套三房，当然，在广钢，也是有得选的，甚至在中海学仕里，可以拿下一套89平方米左右的四房。
丨中海观澜府实景图
但是，具体哪个项目更值得入手？这是一个有意思的问题。
02.
三朵金花，谁更能打？
项目价值如何，大概有8大参考维度，下面，我们来逐一剖析。
首先，让我们把三个项目放在大的区域价值来看。
万科城市之光、越秀和樾府分别位于黄埔、番禺，而中海观澜府位于海珠，而且是环城高速以内，真正的广州核心城区，有着天然的优势。
无论是资源密度、规格，海珠区都明显优胜于其它两区。光是中小学，海珠区就有61所，位居全市第三，同时坐拥10所优质医院，全市第二。截止到广州第三轮交通规划，共有10条地铁贯穿海珠，全市第三。
海珠的金贵通过楼价和地价，都可以体现出来，当前，全区基本上已经很难找到售价6万以下的项目，最高楼面地价已达5.5万/平。
所以，仅从这一点看，中海观澜府就有更大赢面。
接着，从发展潜力看，三大项目都踩在了广州的重点规划板块，未来可期。
| 三个项目区位示意图
其中，城市之光毗邻黄埔临港经济区，优势在于与珠江新城、金融城连片开发，产业涵盖人工智能、现代服务以及总部经济等；
越秀和樾府，则邻近万博商务区，目前已经汇聚了5000家企业，是广州南部，写字楼经济最为成熟的板块。
| 万博实景图 摄影：广州房产细鹏
中海观澜府则脚踏海珠创新湾，整合太古仓、广纸、沥滘等片区，最终打造成海珠创新岛，以人工智能、海洋科技、总部创新办公为产业方向，未来将与琶洲实现资源互通。
除了经济，海珠创新湾还强调了居住、文旅、休闲功能，毕竟，海珠的生态条件太优越，四面环江，坐拥大片湿地公园。
政府把城市中轴线延长到了创新湾，丝毫不足为奇，这也是创新湾地位最好的佐证。
综上，占据老城核心优势的中海观澜府，兼具了现阶段的确定性和未来的成长性，更值得高看一眼。
按照目前的交通条件，越秀和樾府、万科城市之光、中海观澜府与珠江新城西塔的距离分别是17公里、16公里、14公里。值得一提的是，海珠创新湾环岛路建成后，将串联整个海珠，中海观澜府与琶洲、珠江新城的通达性还将进一步提高。
| 三盘与西塔驾车距离示意图
如果看轨道，坐拥5号线的城市之光，即将开通18号线的和樾府，可一轨直通珠江新城，中海观澜府靠近的是地铁10号线，与大干围站只有300米之距，预计在2023年通车，同样可直通体育西商圈。
所以，轨道交通各具优势，从驾车时间看，中海观澜府要更胜一筹。
三个项目都有大型的商业综合体加持，身居万博的越秀和樾府，天河城、万达、宜家、喜来登已经开业，加上在建的地下商城，规模达数百万平方米。
丨万博喜来登酒店实景图
城市之光地处老黄埔，具备一定的商业氛围，相比已经开业的沃尔玛等商场，更值得期待的，是旁边在建的华润综合体，有望引入万象城。
中海呢，一路之隔将建设广百海港城，体量也不小，建筑面积达到了60万平方米，随着石溪旧改的加速，将释放更多的商业。开车十多分钟，还可以抵达现有的江燕路、乐峰广场、江南西等繁华商圈。
丨广百海港城效果图
越秀和樾府在现阶段更占优势，也不能忽略城市之光与中海观澜府，通过周边旧改带来的可能性。
对于城市精英，教育配套也是重要一环。
城市之光社区内将配建2所幼儿园、1所小学，虽然引入哪间学校尚未确定，但是就近入学，本身就是不错的诱惑。
再看看中海观澜府，社区内有光大同福幼儿园，1公里外的时代大家，已经确定引入海珠区实验中学附属小学，按照时代的学位配比，中海观澜府有机会入读。同时，项目旁边还规划了一所66班的完全中学。
丨中海观澜府学校示意图
越秀和樾府本身也是没有学校的，只能依靠周边来解决，不过同样是越秀操刀的里仁洞旧改有充沛的学校用地，兄弟项目蹭上一蹭，也是可以期待的，不过，这需要时间。
所以，在教育这一环节，就近入学的城市之光略胜一筹，但是中海观澜府与越秀和樾府，长期看，教育资源也不弱。
说到环境，就目前而言，越秀和樾府位于万博，有新区的风范。
但是，中海观澜府与万科城市之光，周边的旧改项目已经启动，完成后，整个环境指数将大幅升级。
如果缩小到社区的环境，中海拥有更强的话语权。
中海观澜府是一线江景项目，门口就是中海打造的6500平方米的海宝乐园，小朋友出门就能玩耍、大人在环岛路慢跑，生活的品质感就出来了。值得一提的是，环岛路全场42公里，未来不排除成为马拉松赛事的新主场。
| 中海观澜府实景图
值得一提的是，除了体现在居住的舒适度上，江景对物业的溢价也非常明显，珠江新城去年的表现已经充分印证了这一点，侨鑫汇悦台、凯旋新世界、颐德公馆等全线售价刺破新高，一套房动辄数百万的涨幅。
再看看社区本身的环境。
中海、越秀的园林都有大师执笔，中海的面积虽然不大，但是胜在精致。越秀，由于社区体量更大，园林也稍具规模；相比之下，万科的园林，就不如地段有看头了。
结合社区内外环境，掌握滨江优势的中海，应该最具吸引力。
| 中海观澜府江岸实景图
所谓千金买邻，越来越多买家注重社区圈层，尤其是在中高端市场。因为同质而居，除了带来居住上的愉悦，很多时候也意味着资源的互通，为社交迎来更多可能，生活方式也就更上一层楼。
那么，三个项目谁更有优势？这一点房产君在文章前面已经透露。
由于中海观澜府定位更加高端，大户型均价为7-10万/平，总价最高已经超过1500万，即使是小户型也需500万+，所以，整体社区门槛要明显优于越秀和樾府与万科城市之光。
丨中海观澜府效果图
对买家来说，中海观澜府的92方小户型之所以更珍贵，在于用相同的总价，可以挤入更高层次的社区。
接着再看看户型方面的较量，从产品力看，中海赢了漂亮的一仗。
使用率高达90%以上，高于其它两个项目80%-85%的标准，也就是说92方的三房，相当于市场上100方空间的使用感，非常优秀。
丨中海观澜府92方三房户型图
有几个功能区尤其惊艳，比如宽至5.6平方米的景观大阳台，贯通客厅与卧室，高层单位，还能远眺小蛮腰。主卧的尺度也比市场同类面积的三房，来得奢阔。
而且，除了户型，中海在交付标准上也下足了功夫，全社区享有广州美国领事馆级别的中央净水器，由PM2.5进阶到PM0.3级的空气净化HEPA滤网，看齐特斯拉 Model X的配置。另外，无接触归家、房间智能控制也是一大亮点。
越秀和樾府呢？以最小的110方的户型为例，其做到了四房设计，对二胎家庭更具吸引力，卧室和客厅一体的阳台，同样坐拥超宽景观面，采用智能化交标系统，整体的品质感也不错。
丨越秀和樾府110方四房户型图
再看看万科城市之光，95平方米的三房，带主套，优点在于配置入户花园。交标采用了不少国际品牌，比如日立中央空调、松下新风系统以及汉斯格雅的淋浴设备等等。
丨万科城市之光三房户型图
在物业方面，三个项目又各自有哪些优势？
中海、万科、越秀都是品牌开发商，从业内的口碑看，万科与中海被推荐指数等级略胜一筹，并且在二手市场上，两家企业项目都有较强的溢价力。
就在今年，中海提出了“用心精彩”的品牌理念，而中海观澜府，正是这一理念践行的标杆性产品。所谓精彩，就是用100分的诚意，用精彩的方式，为业主创造精彩的生活。
其不仅体现在产品的全方位升级，也体现在旗下最顶级的颂系物业。百里挑一的物管团队，通过定制化服务，洞悉业主精神层面的需求，都是很大的亮点。
丨中海打造金牌服务
另外，社区还将打造高品质的社区圈层，定制私宴，开一场泳池party，都是可以的。
男主居酒屋、女王生活馆、雨林书吧、共享农场、亲子风云篮球场等配套，让你的生活动静两相宜。甚至还有托管喵星人服务，连爱宠都能得到妥善的照顾，解决过年返乡的后顾之忧。
03.
全能中海观澜府，小户型爆破力强
综上，虽然三个项目各有优势，但是在全能性上，脱颖而出的是中海观澜府。
其占据城市中心的地段，有优质商业和教育配套规划。中海的物业和品质，都是业界的佼佼者，更重要的是还有一线江景加持。
对城市精英而言，这是毫无疑问的上上之选。还有一个关键信息，相比于中海观澜府大户型7-10万/平的单价，巨大的价差，让小户型有了更强的爆破力。
丨中海观澜府实景图
好了，新的一年，才刚刚开始，不过，真正优质的项目，注定是稀缺的，最后，祝大家在2021年，无需将就，拿下一套最心仪的房子。
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