2021商业投资逻辑生变，重庆TOD资产将爆发！
（图源网络）
01
最近很多人在问我，现在商业投资还有机会吗？机会在哪里呢？
全国购物中心空置率让人触目惊心；
互联网经济冲击让更多实体商业头疼万分；
地段资源弱、招商运营难的不良商业资产仍在增加......
面对这么多商业投资困境，我们的选择面确实很少。
不过我认为，建筑百年不变，商业年年在变。当下，TOD资产正成为新的投资机会。
梳理国际国内网红级案例，我发现：
东京涩谷之光TOD，使涩谷之光从年亏损3亿日元，到建成综合体后第一年营业额超过190亿日元。盈利暴增63倍！（数据来源：杭州城研中心）
香港九龙站TOD，使片区近十年来整体价格增幅达到约50-70%，和其他非TOD物业资产比，差值已经提高到超过12万/㎡。（数据来源：香港土地注册处及美联物业）
（图源网络）
深圳塘朗城TOD，在2015年以首个TOD全能综合体身份亮相后，片区房价由3万多/㎡飙升至7万/㎡，涨幅近50%。
可见，TOD资产是非常具有爆发力的财富增长模式。
所以全国也掀起兴建TOD热潮，北上广积极探索、成都13个示范站点陆续落地，重庆更将打造98个“轨道TOD综合体”。
02
TOD资产带来财富增长的秘诀是什么呢？
就是资源高度复合集聚，带来了大量人流、客流、资金流，从而带来更多盈利空间。
（图源网络）
我们拿重庆的几个天街来举例：
商圈核心+轨道站旁，让天街拥有超高的客流转化率+塔楼出租率。
拿2019年来说：
北城天街：商圈日均约50万人次人流量，被转化为日均10万人次客流量。出租率高达约100%。
时代天街：拥有日均约26万人次客流和年均42亿销售额。出租率高达98.4%。
（数据来源：上游新闻、乐居财经）
（图源 乐居财经）
以往天街成功的运营，让坐享TOD资产红利的龙湖光年的人流客流和消费力，拥有更劲爆的遐想空间。
龙湖光年的财富价值可以总结为一个闭环：
商圈保障人流基础——TOD枢纽导流消费人潮——天街战略开发抓住商机——光年双子塔助力财富变现。
这样的闭环会让人流、客流、资金流更快的变现为巨大的商机。
（效果图）
1、商圈保障人流基础
在过去的10年中，沙坪坝商圈虽然老旧但商业氛围仍非常活跃，人流量仍然高居重庆前列。
这是人口密度+区位优势+商业消费机会，叠加出的效果。
沙坪坝区十年人口净增47.73万人、排主城TOP2的地位，和处于成渝双城经济圈“主轴线”，显而易见的门户地位是分不开的。
所以，七普数据出炉后，能看到沙坪坝的人口密度约为3712人/km²，是渝北人口密度的近3倍，
而沙坪坝商圈达3万人/km²的人口密度又是区均人口密度的近10倍，甚至超过了香港的2.59万人/km² 。（数据来源：2017年《重庆商圈发展报告》）
（图源 沙磁荟）
这种高出任何本地土著想象的人口密度，带来了巨大的商业消费机会。
三峡广场区域的坪效为7.11亿元/万平米，约是观音桥商圈的3.1倍，高居全重庆榜首。
三峡广场步行街改造后日均客流量已达30万人次（比改造前增长87.5%），比2019年时代天街的客流量还多。
（数据来源：据沙坪坝商圈管委会、上游新闻）
但这种人流客流还不是沙坪坝商圈的未来，成渝高铁经济圈还会扩大它的人口辐射力。
沙坪坝高铁站作为成渝高铁第一站，连接西南片区5大城市，估计还将汇集上千万辐射人口+90万客流。
2、TOD枢纽导流消费人潮
以往因为沙坪坝商圈拥堵严重+商圈内商务塔楼体量小（可能才达解放碑的1/10）+楼宇老化，让这些高密度消费力被迫外溢到其他商圈。
但现在不一样了，龙湖光年TOD作为全国首个商圈高铁TOD，
不管是未来1、9、27、环线、高铁的五轨合一、八种交通方式，还是交通核叠加空中连廊、大平台、地下通道等设施，
都会更容易导流消费人潮，转化为商业客流。
总之，TOD模式不只是单纯解决土地空间和交通拥堵，它更是下一个商业实体空间拓展的方向，比传统实商更有韧劲和抗风险能力。
03
龙湖非常聪明的抓住了TOD资产的商机，不仅以超高级别配置打造了开业3天销售额破亿的金沙天街，更在天街上盖地标双子塔，让“TOD+垂直城市”结合起来。
这个形象、配置、业态三段式升级的龙湖新战略资产——空中垂直商业集群，和天街形成了完美的衔接和互补。
我认为它有3大价值：
1、承接天街外溢消费力的直接目的地
天街无法24小时营业，而在4个月销售额约12亿的龙湖光年，有24小时全时段塔楼商业，深夜桌游搓麻、密室逃脱等都不受限制。
2、创造更多元化的城市生活
天街能满足你的一站式消费，龙湖光年双子塔更规划了酒店民宿、休闲娱乐、教育培训、医疗美容、特色餐饮、企业公司等6种业态，
为这一传统商圈填补了很多消费空白，它可能将是未来沙区乃至全重庆的理想人居消费场地的一大优选项。
（图源 沙磁荟）
3、突破性实现租售并举全新商业模式，对TOD进行产业升级
这2点，是我认为龙湖光年双子塔与其他塔楼商业最大的区别。
租售并举的“售后”省心模式，吸引了很多重视资产配置的置业者。
前期全季酒店签约入驻，听说签下了长达十几年的租期，既免去了投资者招租期和换租带来的时间成本，还能有不错的投资回馈。
今年5月，新东方也正式签约，听说学而思也要入驻，另外还有众多婴幼早教，艺术培训，课外辅导，能力拓展类教培机构，会陆续在此扎堆。
在我看来，龙湖光年引进教培产业，是对TOD的一次产业升级。未来这里或许会诞生一个“大型空中教培基地”。
（效果图）
04
我们知道，其实沙坪坝之于重庆，就像海淀之于北京。
海淀黄庄地铁站方圆500米内，光教培机构就有超100家，而沙坪坝有“五朵金花”、有“七龙珠”......
轨道沙坪坝站周边，更是重庆头部教培和医疗资源高度集中的区域。
所以这里发展教培有3大优势：
1、教育经济独特客群优势
冲着浓郁的教培氛围，有非常多其他区域的家长，不远千里把孩子带到这里来学习培训。
2、教培“内卷”
随着肥水不流外人田的政策出来，沙区教培“内卷”会促使未来更多教培机构进驻。
3、三胎时代到来
三胎时代下，子女教培的热情和需求还会高涨，这又会给沙区带来较庞大的人流量，甚至催生教培机构等商铺获得超高的续租率。
所以不管是自己开商业，还是租给别人搞教培，都很不错。
（图源网络）
但这里发展教培也有2大限制：
1、以往由于地理和交通因素限制，缺乏做大做强教培街区的条件。
2、现有的塔楼（多数都很老旧）体量承担不了这么多机构入驻扩容。
这时候，幸好龙湖光年来了！
为什么我说沙区的“大型空中教培基地”会诞生在龙湖光年？还是有3大理由：
1、来自巨头的吸引力
中国教培业的万亿市场，新东方和学而思的巨头地位，类似于阿里巴巴在电子商务中的地位一样。
龙湖引进这些头部教培机构，未来不是自然而然会吸引更多教培产业入驻吗？
2、双子塔的昭示性
位于沙坪坝高铁站之上、金沙天街之上的180多米高的双子塔，很有昭示性。
再加上TOD带来的交通、停车的便捷性，小体量商务塔楼带来的弱竞争，非常有利于成渝生源的汇聚。
（效果图）
3、不愁租
教培机构选址一般会考虑地段、租金、开发商经营问题，龙湖商业IP再加“售后”省心的商业模式，会让它们安心很多。
E·N·D
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