2021年地产工程7大趋势，好好把握才能赢得未来

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最难的2020年的即将接近尾声。

这一年对地产人来说注定是难忘的。前有疫情，后有“三道红线”，每家房企都经受了前所未有的压力。“变革”，“新出路”成了的共同关注点。

春江水暖鸭先知。身处一线的工程口，首先感受到来自房企转型的冲击。回顾2020年，工程从组织结构到管理模式到生产方式都出现一些新的萌芽。这些苗头会不会成为星星之火？即将到来的2021年，地产工程会是怎样的走势？工程人如何适时而变？

一姐认为，“降本、提效、增质”一定是地产工程管理未来最核心的变革方向。

降本，管理提效，压缩管理成本；

提效，提高人效，提高建造效率；

增质，项目质量提升，树立口碑。

这些目标的达成，必然牵涉到方方面面。具体来说，工程管理将呈现7大变化：

对标制造业

工程建造工业化、智能化加速

房地产回归制造业这一说法并不新鲜，但今年提得尤其频繁。多家房企都在公开场合提出要对标制造业，升级地产工程建造和管理模式。标杆房企已经有了新动作。

①标准化、模块化生产，将现场加工转移到工厂

今年，万科一个项目在业内引起关注。这个项目现场采用标准模块化生产，从图纸深化优化设计、到集中加工、再到专业流水施工，实现了制造业般的集约化生产管理。

项目现场设置了机电、装饰集中加工车间，把过去施工分散加工这个环节转移到了车间里。从分散作业到集中作业，统一管理，标准化生产，对于提升加工效率、优化材料质量都有很大提升。

这个项目吸引了多家公司前往参观。头部房企在前面开路，住宅工业化的推进必然加速。

②建造智能化，机器人建房正在逐步实现

与万科工业化一样引发业内关注的，是碧桂园发布的建筑机器人。

今年，碧桂园发布了9款建筑机器人。首批43台建筑机器人分批上岗，后续还将会有104台建筑机器人陆续加入。该批机器人可以自动化完成部分施工工序，效率非常高，比如铺地板和铺墙砖的效率可达普通工人的4倍。

机器臂+整平机器人+抹平机器人

很多人大呼，机器人开始要来抢饭碗了。智能建造一旦成熟，将极大降低建筑行业对人力的依赖程度。未来不仅劳务工人会减少，就连管理人员的需求也会大幅下降。地产项目建造从人工作业，逐步向制造业生产模式靠拢，提高模块化生产、流水线组装的比例。

“大工程”成趋势

工程与其他专业协同程度越来越高

去年以来，提“大工程”的概念的房企越来越多了。

“大工程”首先体现为部门边界模糊，跨职能线之间协同加强。通过将工程与其他职能线融合，形成新的管理中心，以提升协同效率，减少内耗，力往一处使。

比如保利成立运营管理部，将工程管理、计划运营、客户服务三大职能融合在一起。

金茂成立产品管理中心，统一执行设计管理、工程管理、成本管理、采招管理四大职能，打通整条生产链条。

组织架构调整的目的，是弱化部门墙，强化跨职能之间的协同。

就工程线而言，主要变化体现为：

①工程管理向前向后延伸，形成全周期管理

工程部门在拿地阶段就开始介入，比如地块初勘详勘不是由设计部门牵头的，而是由工程部牵头，充分论证施工可行性，调研当地开发工期等，帮助投资部拿对地，拿好地。

交付之后，工程部门联合物业对已交付项目做定期“体检”。重点针对影响功能及安全的部分，及客户反馈的问题检查修复。

交付前的验收数据、交付后的维护数据，梳理形成产品缺陷手册，反哺项目的设计和施工，完成管理闭环。

②拆掉部门墙，各职能线之间协同程度提高

过去各部门之间容易出现本位主义，比如各职能线的专项计划与工程节点计划脱节，影响现场施工的正常开展。

通过建立交圈制度，统一各职能线的步调。

比如旭辉建造2.0体系中，开工前各部门会有至少三轮的集体交圈，拿地前，工程、采购、运营、成本、设计会拿出自己的建造模型、调研报告、或测算结果进行建造方案论证；拿地之后，各职能线会集体再次进行建造模型确认，以及项目策划评审，确保在开工之前，方案做对、图纸确认、计划明确，各职能线在经营目标和配合节奏上达成一致。

地产提人效

工程部门人员配置精简化

向管理要效益，房企对人均效能的重视程度前所未有。人员精简则成了提人效的常用手段。

工程线首当其冲。

为啥？

工程建造是整个开发量流程中历史最长，重复管理也最多的环节。

一个项目上，有甲方工程部、施工单位、监理单位、第三方检查等数个检查验收单位。而且，许多地产项目，房企一套管理标准，施工单位一套管理标准，监理一套标准，甚至还有第三方咨询公司也有一套标准，造成大量内耗。

另一方面，甲方工程部向下补位太多，抢了监理及总包的活，导致甲方效率低成本高，乙方却干活懈怠。

降本增效的诉求下，甲方人员精简，同时匹配大监理、大总包分担地产工程部门的职能。

碧桂园最新提出的极简组织，项目部仅配置三个人，其中项目总负责全面管理、报建和外联；工程经理负责安全、质量、进度、成本；项目综管负责集团所有资料及文书并协助报建。恒大在一些项目上不招工程部，而是招监理，用监理全面替代工程师职责。

如此一来，甲方工程部将全面精简。比方10万方的项目，有些只配一个土建工程师，两名土建监理。

那些拥有总包、监理、造价咨询、材料公司等在内的完整产业链的房企，这种模式更容易实现。甲乙方一体化，内部协同难度低效率快，也便于进行双方利益捆绑。

工地开放常态化

玩法越来越深入多样

工地开放已不是新鲜事。头部房企都拥有丰富的工地开放经验。

绿城在2018年开始组织全国工地开放日，全国工地同期开放，全方位展示项目施工进度、安全文明及工程质量等42个节点。

碧桂园则就提出“全天候工地开放”，当楼盘工程进度、技术条件等达到开放条件后，每月1天或半天需举办一次全天候工地开放。并且打出“看完工地再买房”的口号，工地开放为项目销售神助攻。

今年，在线工地开放、工地直播等新型玩法，让工地开放更加深入、全面。

比如一姐此前分享过的，华润沈阳的一个项目，针对“门窗渗漏”这一客户敏感点，专门做了一期淋水试验直播。通过附设在外窗外侧的PPR喷淋管，对5654扇外窗进行长达120分钟的持续喷淋，以此来检验外窗的防渗漏效果。

保利、金地、奥园等今年也联合明源共同组织了工地在线直播。

东原今年推出的“超级工厂”体系中，还设置了户内全时开放，即每个户型挑选一个房间，在房间内全覆盖安装摄像头，让客户可以随时随地云监工。

工地从过去的阶段性开放、局部开放，到全过程开放、全时段开放，实现客户全程监工，总部实时监督，将倒逼一线的工程管理规范化、常态化。

工程管理体系品牌化

成为房企产品力的重要构成

过去，工程一直是后方部队，而现在，工程逐步走向台前，成为营销的宣传卖点。

这一变化，根源在于购房者对地产项目的信任危机。

“交付即维权”成为普遍现象，就连一些原本口碑不错的房企也难以幸免。可以说，购房者对于产品质量信任度已降到历史最低点。

与此同时，楼市进入买方市场，客户购房变得更挑剔。房企纷纷提出回归产品主义，打造产品力。不仅从设计端发力，还从工程端寻求突破——将项目建造过程向客户公开，消除客户在质量方面的顾虑，强化客户的购房信心。

比如旭辉提出透明工厂，形成了标准透明、材料透明、过程透明、检验透明、服务透明等5大透明和12大体验，将晦涩难懂的建筑材料、建造工艺等以透明化、可视化、可触摸的方式呈现在大众眼前。

此外，材料可溯源，出厂检测合格证向客户直接展示；材料的从出厂到交付，整个检查验收过程的对客户公开。

东原今年推出的超级工厂也是类似的思路。工地开放、材料溯源等举措，无疑极大强化了购房者信心，对营销卖房起到有效的助推作用。更重要的是，工程管理体系品牌化，形成辨识度之后，也成为房企产品力的重要构成。长远来看，对于房企口碑形成也是极好的催化剂。

质量监管要求越来越高

倒逼工程质量管理升级

品质提升已经不是要不要做的问题，而是该怎么做的问题。

一方面，政策上对于工程质量的管控越来越严格。

今年，政府密集出台一系列工程质量管控政策，比如要求分户验收不合格不得进行竣工验收。政府强化监管力度，采用日常检查、专项检查、巡查等方式，对存在重大质量的企业纳入信用制度……

另一方面，楼市进入横盘期，产品较量比以往任何时候都激烈。做好产品，是房企生存发展的基本盘。

这意味着，未来工程不仅要质量好、还要品质好。

第一，质量风控前置，质量通病进一步降低，控制常规的客诉问题；

第二，由工程视角转换为客户视角，抓客户敏感点，提升客户体验感。

从目前来看，质量管控的的核心难点在一线，施工团队、供应商、项目管理员工等是影响项目品质提升的因素。

未来，房企对外要平衡与供应商的利益关系，培养留育优秀供应链，形成真正共赢的合作模式是关键；对内，完善标准化管理制度，加强项目管理员工能力、优化一线的考核激励机制，都是提升品质的必然之举。

一人多岗成趋势

工程人需成为一专多能的复合型人才

今年，在明源地产研究院主办的2020房地产总裁峰会上，多家房企提出对标滨江。因为，滨江的人均产值过亿。这一个数据令到众多房企垂涎不已。

滨江的极高人效源于内部一人多岗。以10万方项目为例，设项目经理一人，同时配置土建二人，安装一人，前期、景观、精装修人员可根据开发周期在各项目轮转，兼顾各个项目。

这种模式之所以能实现，是由于滨江坚持区域深耕、产品及管理高度标准化、员工福利好。

众多房企提出对标滨江，也正说明区域深耕、标准化、强供应链、用人精英化已是行业共识。

对地产工程人来说，未来想在智能化建造、用人精简的大环境中生存发展，必然要走向，一专多能。

尤其中高管理层，以前绝大部分是单一线条出身，大工程背景下，管理者要兼顾工程、成本、招采乃至营销等多条专业线，必然要求拥有全开发周期的知识储备，以及全局统筹的能力。

从管工程，到管运营，管经营，拥有多专业复合能力，是地产工程人的必选题。

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