长租公寓的雷，不应该让租客和房东来抗
来源：懂懂笔记
据部分媒体统计，乐伽公寓停止经营，受影响的房东和租客超过万人，涵盖合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山多个城市。
仔细检索一下长租公寓市场过往的资料信息，可以发现从2017年2月至今的两年半时间里，已有23家长租公寓宣告倒闭或被收购。这也导致有不少房东直接向租客催缴、追收房租，而租客更是茫然不知所措。
长租公寓的雷，凭什么要让租客和房东来抗？
“长租看似大势所趋，但运营公司真心不靠谱，我们也很担心。”在社交平台上，部分租客听闻乐伽公寓倒闭后，都担心自己租住的长租公寓是否面临资金链断裂、关张的危机。
部分被公寓运营方拖欠房租、水电的房东，也开始在公寓运营总部进行“维权”。希望公寓运营方能够及时结清房租、水电费用，避免平台一但关门后被欠款。
那么，这些现象发生的原因是什么？
“租这个平台的房子已经两年了，本来觉得还挺稳定的。”
2017年大学毕业的李梦宇，选择留在深圳发展。因为工作环境不错，薪资收入较高，所以她并没有像其他的“深漂”一样，租住在租金便宜的城中村房，而是选择“拎包入住”到了某长租公寓。
她告诉懂懂笔记，她租住的单间公寓位于福田区景田，距离公司仅三站公交路程，公寓周边环绕着菜市场、公园、超市，社区配备也比较齐全。
“就是租金稍微贵点儿，一个月的房租2800元，比附近小区房高出10%。”李梦宇表示，公寓套内面积虽然只有20平方，但家具、家电一应俱全，还有免费的无线WIFI以及公共活动空间。加上每天有专人打扫和管理，通道都设置了监控摄像头，让她感到安心，“一直就这么租下来了，但去年开始，租金缴纳方式突然变了。”
据她回忆，2018年9月公寓租期到期。“管家”告知她，由于公司管理技术升级，续约需要通过在线签约，缴纳水电费用也需要通过公司APP完成。
“这都没啥，关键是租金要预付三个月的，压力确实有些大。”李梦宇表示，尽管月租金没变化，但预付三个月合计就是8400元，已经接近她一个月的税后收入了。
在“讨价还价”之下，管家答应向公司申请，给她的租金打9折。这样一算，等于每月的租金减少了将近三百元，“这当然好，能省一些是一些。所以我续签了一年，按要求每三个月交一次租金。”
本以为平安无事的她，在一个月前突然再次收到“管家”通知，表示续约一年并且预付一年的公寓租金，更能享受75折的优惠，也就是说平均每月的租金仅需2100元，足足节省了700元整。
“开始我看到消息后就觉得不靠谱，想想看去年有很多长租公寓倒闭，会不是这是一个雷？”不过，考虑到这家长租公寓已经营了三年时间，各方面服务管理都比较到位，再加上租金实在很优惠，她最终选择了新的签约方式。
“之前也听说过，长租公寓为了方便管理，都是采取预付租金的办法向租客收租的。”李梦宇告诉懂懂笔记，通过信用卡取现分期方式，她预付给平台合计25000余元的年租金。
“没过多久就看到乐伽公寓倒闭的新闻，我一下子感到害怕了。毕竟还有11个月的租期呢。”她担心地表示。
如今，李梦宇一方面只能祈求平台正常经营；另一方面，她也与其他的“年租”租客一同焦虑关注着运营方经营状况，“今年上半年很少看到长租平台倒闭的新闻，但乐伽的事一出来说不担心是假的。”
不少长租公寓采用的都是预付月租、年租的方式，并给予租客一定的优惠折扣。但运营方一旦结束经营，首当其冲遭遇困境的便是已预付了年租却将“无房可住”的租客。
除了长租公寓租客之外，再次出现的长租公寓暴雷，也令那些将房子租给平台运营方管理的房东，开始有所顾虑。
“要说每天问三遍那是夸张了，但每周我一定会去催催租金。”
曾伯是家住深圳福田区上梅林新村的一名退休职工。如今他还有另一重身份，那就是长租公寓的房东。他告诉懂懂笔记，他在上梅林新村拥有一栋自建房。八层的城村自建房，一共被分割成40多间出租屋。
在两年前，这些出租屋都是由他和爱人亲自打理、放租、收租，后来家人都感觉太辛苦，就开始转交平台经营了。“前年底，有不少长租平台进村里谈合作，我就交给他们了。”
经过细致沟通之后，他和家人决定以每间房间平均1000元的价格，整体打包房子租给长租品牌。“自己放租可以租1200-1500元，但是很麻烦，也不一定能租满。”
据曾伯回忆，最初与长租品牌的合作十分愉快，租金基本都能够实现每月一结。但2018年春节后，运营方突然告知曾伯，出于合作信任及管理便利，希望能够按季度结算房租。
由于运营方在承租时，已经向曾伯支付了承租押金，因此他也并没多想，便答应了对方的请求。
“结果从今年1月份开始，他们就开始拖欠房租，说是要半年结算一次。”心里担忧，曾叔每隔几星期就会致电管理方，询问何时能够结清过去年下半年租金。
在听孩子告知乐伽公寓宣布倒闭的消息之后，曾伯彻底不淡定了，基本上每隔一两天就要打电话给招商经理，询问租金结算的进度。“我们村里还有两栋楼，都是这个平台承租的，现在房东都在问租金结账的事儿。”
这几天也有几位房东建议，大家一同前往该长租品牌位于深圳南山西丽的运营总部讨要说法，“但是管理方坚持说经营正常，让大家不要做出过激行动。”
仍无法放下心来的曾伯，在一天夜里趁公寓的“管家”下班，到自己的长租公寓楼内查看情况。结果发现房子的出租率并不高，与自行招租时期持平，这一看越发让他感到担心。
“村里也有别的长租品牌，是在承租了一年之后直接跑路的。”他告诉懂懂笔记，与小区长租公寓相比，城村房普遍都是简单装修，家电、家具也都是长租品牌承租后配备。如果平台方欠房东的租金超过半年，突然关门或者跑路，即便房东变卖屋内家电、家具也难弥补损失，“何况这些公寓配备的家电和家具大都是二手的。”
在乐伽公寓宣布倒闭之后，有不少被长租品牌要求“季结”甚至“半年结”和“年结”的房东，都有着类似的担忧。毕竟，长租公寓若突然倒闭，很多房东面临的就是十几万甚至几十万的租金损失。
那么，除了乐伽事件之外，还有什么样的“苗头”让租客、房东都开始担心起自身的权益了？
“月租金太便宜了呀，便宜到我不敢相信。”
李梦宇说，2017年刚到深圳那会儿，景田的小区房大多被隔成了若干个小单间，每个单间月租2400元左右。因此她当时花2800元租到这个公寓，身边许多同事朋友都觉得很费解。
此后，景田附近的租金涨了不少，不少分隔单间的月租都涨到了3000元以上，且家电家具配备并不齐全，“反倒是我租的公寓按照这次预付一年的租金算下来，平均每月才2100元。”
李梦宇觉得，长租公寓管理平台也是商业机构，不可能做亏本的生意，永远让租客租住便宜、配备齐全的公寓。因此，她首先想到的是政策对于长租公寓的补贴。
“但我查遍了全网络，没有任何与扶持长租公寓相关的优惠政策。”她告诉懂懂笔记，目前的“实惠”或许只有一个解释，运营方在亏本出租，“但能够亏多久？会不会突然就没了，所以很怕。”
而房东曾伯，也有同样的顾虑。
“前两天问了一下租住在这里的年轻夫妻，他们说租金是每月才1000元。”这让他感到十分纳闷，长租机构以平均1000元每间的价格向他承租，转头再以1000元的价格出租给租客……
这一来一回，长租公寓基本上赚不到钱，甚至还要赔上办公成本以及管理人员的薪资成本。
这还不是最玄乎的，他询问最小一个单间的男租客，居然只花了700元每月租金，但是也是要预付半年。“这不是赔本赚吆喝吗？这样下去长租公寓租多少就亏多少呀。”
为长租机构“着想”，害怕其亏本的曾伯，曾让子女和平台方进行沟通，并询问低价的原因。但平台方给出的解释，却让他听不明白：互联网项目大多是要先烧钱后收益，公司在深圳拥有多栋长租公寓，租住的租客上千人，此前拿到了多轮融资，足够补贴给房东和租客。
“孩子说这叫做互联网思维。但租客预付几个月的租金，房东却被拖欠了将近半年租金，这又是啥名堂？”思来想去，他还是觉得难以理解。这预付款与拖欠的房租到底哪去了呢？
显然，对方不会解释。只是强调公司经营一切正常，房租结算仍旧需要走流程，请他放宽心，“在别人手里放着十几万元，谁能够放宽心，你说是吧？”
在和曾伯交流结束后，他不断地询问懂懂笔记，“你们都年轻，是做科技的，互联网你比我懂，这融资的钱真的能花很久吗？”这样的问题，我们无法回答。
在线长租公寓平台的诞生，为不少在一、二线打工的年轻人提供了舒适简便的居住场所。然而，这个行业经过几年来的迅猛发展，却依然暴露出许多耐人寻味的问题。
去年大量新闻曝光了装修材料有毒、物业修缮不当、安全管理堪忧、侵犯租客隐私等乱象，而租金价格高入低出的问题，则备受行业内人士的诟病。虽说不少长租公寓号称运用了互联网思维，但互联网思维并非盲目烧钱和补贴，也不应该是做数据、抢用户，搞出所谓行业规模。
【结束语】
在和不少媒体朋友交流时，大家对于曾经的共享单车行业乱象，依旧有着诸多探讨。而目前媒体关注的瑞幸咖啡等互联网咖啡领域创业新星，更是让不少人觉得匪夷所思，难以认同。
长租公寓似乎没有那么强的互联网属性，普遍采取的也是“重资产”运营模式，满足的是租客住房刚需。但无论是轻资产还是重资产，用高进低出做大所谓的市场规模，这种违背商业规律、商业价值的做法，怎么可能获得长久生命力？
至于预付的租金、拖欠的承租款到底去哪了，我们也在这里留下一个问号。对于这些浪尖上的玩家，只想说一句：如果只是用2VC的思路去做事，无论是长租公寓、共享单车还是互联网咖啡，显然都不会走得太远。