日本房产投资-带租约出售的房产和空室出售的房产优缺点分析！
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在日本购买投资用房产有两种形式即空房出售和带租约出售。带租约出售的房子也叫OwnerChange即原有的租客在住，只换房东的意思。区分公寓也好，一整栋楼也好，一般都是带租约出售的。
●带租约出售的房屋的优点：
1.购买时收支确定，明确。
因为已经有租客居住，买来即可收租金，另外，现状收支情况是明确的，因此在购买前就能算出租金回报率有多少，这是带租约房屋的最大的优点。
2.购买后即可收租，还节省中介费。
不需要招租，没有空置期带来的零收入风险，也节省了招租需要支付的中介费支出。
●带租约出售的房屋的缺点：
1.无法实际看房间内部。
因为有租客居住在里面，所以不能实际看房间内部，房间内部的墙纸，各种设备的新旧程度等无法自己肉眼确认得到（日本的房屋租赁合同强烈保护租客的隐私，即使是房东也不能随便开门进屋内）。但，也不用太担心，带租约出售的房产，卖主都会提供「设备表」，包含房间内的供水设备，换气设备，浴室卫生间厨房等用水的部分，门窗等的现状有无损坏的情况进行说明，签约前确认好。
2.租客属性不明确，有可能是不按时交租金的不良租客。
如果是租金回报率异常的高的物件就要更加注意。虽然不是很多，但是其中也有因为是不良租客，和租客之间纠纷频繁，所以想快速脱手的情况。因此，购买带租约的投资用房产时，应事先确认好租客的交租情况，有无纠纷履历等。避免买来后因为租客和原来房东之间的纠纷没有解决为由马上退租的情况发生。
3. 想购买优良的带租约房产，竞争激烈
带租约的房产因为有租金收入且稳定，买来就可以收租等优点，很多买家都希望买带租约公寓的。因此，买家多，出现优良物件的情况下买家之间竞争也是很激烈的，递交购买申请时，在希望购买的价格，决算日期等方面要有足够的优势才有机会买得到自己想购买的房产。
注意：虽然变成了业主，但是不能随意更改现存的租约以及租金，不得随意进入租客房间，不得擅自驱逐租客，不得拒交大楼的管理费和修缮金等。
●空房出售的房屋的优点：
1.可以自己肉眼实际去看房屋的内部情况。
房间内部的墙壁，各种设备的新旧程度，损坏程度都可以自己亲自确认，如果设备有损坏，可以让卖主来修理或者请求相应的金额作为购买时的附加条件，避免不必要的费用支出。
2. 对于租客的入住审查，自己可以亲自做出判断。
根据租客提交的入住申请书的基本信息，自己判断此租客是否会按时交租金，不引起不必要的纠纷的优良租客。这样对于房东来说也比较安心。
3.买家间竞争相对较少，挑到好物件的可能性大。
相对于带租约出售的房屋，空房出售的房屋买家间的竞争相对少，也有可能会遇到宝物。
区分公寓也好，一整栋收租楼也好，如果是空室状态的话，很多投资者都回避购买，这样一来能遇到好物件的机遇反而就高了。并且，空屋或空楼的话，因为不产生租金收入，很多卖家都想尽快脱手掉，包括价格，修补等各种买家方面的条件就相对好谈成。
●空房出售的房屋的缺点：
1. 购房时收支情况不确定，只能算出大概的预期。
2. 无法确定空置期间会有多长
购买房产后，招到租客为止的空置期间无法确定。也许一周，也许一个月到半年都没有招到租客，期间租金收入就为零，
到底要买哪一种类型的投资用房产，没有正确答案，每位投资者根据自己的投资喜好来决定就好。