周二市场说 | 地王“销声匿迹”了吗？

预计今年“地王”还将沉寂相当一段长的时间，2016年的土地市场最终将会呈现“虎头蛇尾”的奇异景象。

距国庆新政密集出台已经一个半月有余，从统计局公布的销售情况来看，大部分城市成交量已经有了明显下降，而房价环比涨幅也在快速回落，不得不说调控对市场起到了“立竿见影”的效果。

此前我曾经说过，本轮调控的另一个核心就是“土地”，多个城市也在土地政策上大做文章，今天我们来看一看新政过后土地市场的变化情况。

根据四季度以来（2016.10.1-2016.11.18）各城市纯住宅、商住成交与三季度相比，可以看到，城市间分化依旧显著，土地市场仍呈现“冰火两重天”的格局。

成交规模上来看，第一，大连、常州、南昌、太原、广州等城市土地成交建筑面积较三季度有明显提升。其中大连在三季度仅成交一幅纯住宅、商住用地，而四季度以来，已经成交12幅，总建筑面积达到213万平方米。而广州、廊坊也较三季度成交上涨了5-8倍。第二，佛山、南通、清远等城市土地成交量基本与三季度持平，佛山三季度、四季度成交均在91万平方米左右。第三，东莞、上海、杭州、天津、无锡等城市土地成交规模大幅下滑，其中杭州、天津、无锡等城市跌幅超过70%，另外，具体来看，土地成交建筑面积下滑幅度较大的城市多数已经出台调控政策。

从地块成交来看，天津、温州、济南等城市近一个半月仍有“三高地块”出现。安邦11月9日以34亿元摘桃花岛组合地块，成为了温州今年总价地王；同日，天津金地以47.4亿元总价竞得天津南开双峰道地块，楼面价高达5.61万/平方米，成为天津目前最高单价地王。而济南则是连续拍出溢价率在200%左右的高溢价地块。

值得注意的是，10月、11月拍出“地王”的城市均是此前土地市场相对平稳的城市，而且从这些地块本身来看，也没有比周边市场土地贵多少，但由于起价定的比较低，相对来看溢价率比较高，也就出现了所谓的“地王”，因此，真正意义上的“地王”还是屈指可数。

 

另外，多数热点城市地王已经“销声匿迹”。此前高烧不退的“地王热”在近一个半月中“戛然而止”，典型的如杭州、合肥、郑州、上海等城市，近一个月均未有地王产生。一方面是部分地块位置不佳或地处偏远；另一方面最为核心原因还是这些城市并未供地所致，最为明显的是上海，10月份以来并未有纯住宅、商住地块出让（保障房地块剔除）。

 

从目前的市场情况来看，随着严查拿地资金来源不断深入，预计“地王”还将沉寂相当一段长的时间。再加上这些热点城市土地供应大幅锐减，会直接影响到未来土地市场走势，2016年的土地市场最终将会呈现“虎头蛇尾”的奇异景象。