未来只有2类房企：千亿之上和千亿之下 |潘永堂
中国主流房企，不是在千亿，就是在去千亿的路上
文\潘永堂
明天就要放假了，2017年就要ByeBye了！
回首2017年这一年，房企都在最严调控中坚强生长！
拼搏年，马上就要画上句号，12月底也将发布百强座次榜，老潘都跟着好紧张！因为这张座次表，将是地产江湖2017年的最终成绩单。
所有拼搏的地产人，苦了，累了，痛了，都是为了那个座次榜能上升一点，自己的产品和客户口碑能更好一点。在此，老潘也为每一位奋斗了1年的地产人，也包含老潘自己说一声，辛苦了！
一年到头，老潘总要写点什么吧，尤其在整个行业极速分化、企业十字路口时。
2017年中国楼市的关键词是什么了？思来想去，老潘深感是“千亿”二字！千亿这2个字，应该代表了2017年主流房企，代表每一位地产老板内心深处一个“呼声”、一个企业的”安全门槛”和业绩里程碑！
2017年，中国房企，似乎分为两类，即一类是走在去千亿的征途上，一类是跃过千亿龙门继续再生长的路上！
老潘，2016年底的时候写过一篇文章，《未来房地产行业，1000亿将是房企的规模分水岭》。时至2017年底最后一个工作日，老潘再次即兴写作一篇《未来中国只有两类房企：千亿之上和千亿之下》，权当记录和盘点2017年的中国楼市，也是展望未来地产3到5年的格局。
同时，也结合主流房企都在谈的“规模为王”，谈谈老潘对规模的看法。
1， 2017年，千亿是地产圈最时髦的词汇。房企，不是在千亿，就是在去千亿的路上。
2， 房企正在极速分化，大象比猴子跑得快，2015年千亿房企6家，2016年11家，2017年预计17家左右，2018年会更多。太多房企提出2018年、2019年、2020年冲千亿。
3， 千亿是规模的分水岭，千亿的背后是对规模为王经营理念的一种落地战略。
4， 旭辉总裁林峰先生说，规模不是万能的，但没规模是万万不能的。也特别恭喜旭辉，今天旭辉销售额突破千亿大关！
5， 反过来，凡是说规模不重要的是，都有一种“吃不到葡萄、说葡萄酸”的嫌疑！
6， 反过来，你说别人黑马很激进，很危险，这种评价太主观了。反过来，别人还说你业绩太慢，太保守，太不思进取。所以同样一件事，就看你看问题的角度。但无论如何，一个极速分化、快速洗牌的行业，房企起起落落，激进与保守都是一种阶段性手段，是一种阶段性战略，没必要盖棺定论去评价他的激进还是保守，一家房企根据市场和政策有快有慢，反而是常识。此刻评价房企太激进、太保守都太没意思。
未来谁对谁错，还是市场说话，3年5年后我们再看，你敢为你今天对一家房企的激进评价负责任吗？
7， 别曲解“规模为王”，今天说的规模为王，是有时间的，是有阶段的——因为今天房地产正处于规模“快速分化”的阶段，我们都要明白这个前提。
8， 这几年，规模才是最大化体现房企差异的维度——今天，业内都说今天房企战略和战术都太同质化了，但也未必全是，至少规模就在光速分化——都说房地产一个样了，都说地产行业没啥秘密。据说某宇宙房企的跟投计划模板细则制度，很多房企都有成套的资料；都说产品同质化，比如你看全国各地都是“泰禾院子”，（此处泰禾沈力男总不知滋味如何？力男总调侃到，同行抄泰禾院子也是对我们的认可，但你们抄至少有所改变和升级啊，别原版复制啊？），今天同规模层级的房企城市布局也差不多同质化，基础数据参数大多来自克而瑞，亿翰、中指院他们的城市解读报告……但老潘要提醒的是，如今房企唯独没有同质化或最大的差别，差异就是“规模数”，就是“销售额”的巨大差距，这个差距是最显著，最直接的差异。
9， 2017年百强榜，百强冠军碧桂园估计都6000亿了，而第100强大约150多亿了，落差是40倍。
赤裸裸的40倍鸿沟啊。
哪怕是百强之内，你也会发现百强的差距，也有一种超级恐龙与鳄鱼的差距感。
10， 未来5年、10年了？郁亮还说住宅还有10年较好的发展期，郁亮还说住宅还是万科的主航道。
虽然万科现在都玩城市配套商了。可见未来5到10年住宅还是瘦死的骆驼比马大。其他行业，蓝海也好，新兴行业也好，哪有住宅来钱快，业绩高，玩得痛快。
11，为何说规模为王？
首先，你得看未来房企的格局，要看行业趋势啊。离开这个就没法谈规模为王！其二，规模本身有客观的规模效应，有垄断效应，对房地产而言，规模优势大于规模不经济和大企业病的劣势。
12，第一，未来5到10年房企百强榜格局是什么了？
其一，未来30强会占据市场70%的蛋糕。更遥远的是20强可能会占据到80%的市场蛋糕，最终洗牌后行业差不多符合28定律。
、其二，未来行业12万亿到15万亿的盘子（销售面积很难涨后，但核心一二线城市房价还会合理上涨，因为未来10年中国GDP还有5%到6%左右），市占率8%也有1万亿到1.2万亿；按照目前最大房企5000多亿规模，巨无霸还有成长空间。
其三，未来30强的门槛是1000亿，10强可能是4000亿。
13，第二，规模到底有何规模优势了？客观来说有几大好处：
其一，规模会有成本优势，集中采购，战略采购，会让房企的各种材料、设备、原材料采购成本更低。未来行业利润低，每年降1个百分点，省下的钱就等于利润啊。
其二，规模是现有资本市场、国际投行、金融评级机构的第一参考数据。银行就盯着50强，100强名单给低利率的放贷，未来大型规模房企，不仅能拿到钱，而且拿到便宜的钱。现在银行6个点，信贷12到15个点，未来大型房企综合融资成本是5个点，百强以后的房企是12到15个点，你想想融资的成本差异有多大。
其三，规模是话语权，是号召力，是入场券。未来中长期土地价格依然会适当增长，因为中国经济在中高速增长，那么一块地动辄几十亿，甚至几百亿，试问一个一年才卖几十亿、100亿的中小房企你还怎么玩？而且，未来城市产业建设标准更高，拿地条件直接都是偏向大型房企，也就是说中小房企你连拿地的入场券都没有。地都拿不到，中小房企你还怎么玩？
其四，未来行业洗牌，企业从1万家减少到5000家，3000家，甚至更少，地产人才是过剩的。那么，他们肯定都希望进入大房企，品牌房企。你看看如今985、211大学，眼睛瞄的都是大企业。所以未来规模房企，平台房企更能找到更牛逼的人才。中小房企可能要便宜的钱没有，要牛逼的人才没有，要地没有……所以你还怎么玩？
其五，未来地产在地产之外，未来地产附加值可能比房子本身更重要，所以房企需要整合越来越多资源和附加值。而在资源整合商，大型房企有规模有品牌有号召力有项目基数有几十万上百万客户群，与资源方，品牌方更有议价博弈的资本，所以未来大型房企更有资源整合力。更能为客户创造更多附加值和权益。
14， 一家企业不同阶段有不同的战略侧重点，未来大型房企的战略都会走向趋同。
但在成长路径上，有的房企先求规模，后求利润，比如恒大过去业绩连连冲，而在拿下全国销冠后2017年开始提出效益管理年，强调利润，降负债，找来1300亿战投，去永续债，一下股价和市值被国际资本市场从质疑到赏识。所以，我们千万不要把一家房企的阶段性战略当做全部，这是不专业的。企业发展，永远是动态的。
15，房地产这个行业一个怪相是，产品做的最好，服务口碑最好的都不是规模TOP3的，而且都被质疑规模过慢，成本过高，业绩过于保守，而规模做得最大的房企，明明业绩销售额都全球全国名列前茅了，结果又被诟病产品品质，服务有瑕疵。（不好意思老潘又说真话了。）
事实上，一个理性的地产评论人应该认知到，人无完人，企业也无法所有完美。就好比女人找男朋友，你希望他人品正，道德好，颜值高，专业强，财产多，最好爸爸是李刚……我只能说，你做梦了！
就好比我们今天看到绿城、仁恒产品、服务口碑做的很好，就别反复抨击他这个阶段业绩保守。你要给这些企业一个时间窗口期，阶段窗口期。你看看融创，以前都说融创投资强，营销强，规模快，但这两年融创产品力、服务力不就起来了吗？未来走向1000亿，3000亿规模的房企，大企业将走向能力均好，没有显著短板，否则他也做不大啊。
16， 规模，利润，产品力，服务力，客户口碑、负债杠杆，强激励，发疯的高周转……这些房企做大做强的关键KPI，都是一个企业所需要的。
但房企在不同阶段，在自身禀赋和历史问题的前提下，会有不同策略的选择和侧重。
有些房企积重难返，有的房企被自己绑定，有的房企没有历史包袱反而容易好风凭借力，搭乘政策风口和自身内功爆发力，一跃而起，比如祥生，中梁、新力、福晟等这些以前都名不见经传，但如今不是二三年就名扬地产江湖。但问题是，成为黑马如何之后，突破千亿后，如何持续，如何稳健，如何补短板……都需要给他们反思，调整，内功提升的时间窗口期。每一批黑马都不容易，请给他们多谢理解和支撑，而不是一位的挑刺和质疑！
17， 房企都5000亿，8000亿了？中小房企还有没有机会？或者说文豪的提问，规模是大房企的通行证，小房企的墓志铭吗？
老潘的答案是当然是NO。老潘的判断有三点。
其一，未来中小房企还会有生存权，但很难有大行业的话语权。
其二，未来活下来的房企，要么巨大，要么独特，要么区域市场。
其三，不可能整个森林都是恐龙，碧桂园，万科，恒大、融创四大天王不可能吃掉整个地产森林。很多细分市场，很多大恐龙看不上的战场，很多局部市场，依旧还有中小房企的生存空间。
其四，房地产还是地域性很强，很难出现互联网企业一家房企占据行业80%蛋糕，一家独大的格局。美国说最大房企占全国8%，香港就是一个“城市”，香港四大天王占据70%的市场不能作为中国的未来意义（况且目前中央有不想让中国房企过于垄断的考虑迹象），美国楼市和中国楼市有很大相似度。
阐述这一点地域性、难全国垄断性的目的，老潘是说明未来区域性深耕房企，区域有特色的房企还是有生存空间的，至少未来5到10年还能活。
18， 虽然现阶段规模为王，但老潘强调的是，规模，终究不是房企的终极目标，打造客户需要的好房子，优秀的产品力，更丰富贴心的物业服务，更好的增值服务和权益，打造美好的人居，美好生活，打造更有情调，温度，幸福的生活方式，才是一家房企真正的追求。
19， 所有的房企别太情怀，或者别只剩下情怀。
房地产行业本身竞争那么激烈，作为一家企业，不增长，没业绩，没利润，你如何保证你自己能活下来，没有利润你如何保证能有更多的产品研发的投入，更好的服务？老潘最怕一家房企空谈情怀。一家房企，无论你有什么情怀、梦想和使命，请你先活着，先有利润。
20，什么是优秀的房企？就是更多可能的做到极致，均好，有宗教般的文化和使命，然后顺带赚钱。
大道相通，优秀的企业，优秀的人，都有一个“共性”。他们做人做企业不是为了赚钱，而是有伟大梦想，是梦想在激励自己前行，他们是太阳，照耀着自己也照耀着他所在的行业，赋予自己和行业正能量的企业经营观，价值观。然后，然后，顺带挣了钱。
乔布斯的伟大之处，在于他打造了苹果，实现了业绩，规模、利润，产品、口碑、产品价值观，企业价值观的集体大丰收，他死磕自己，做出极致产品，然后不小心、不经意间颠覆了、打败了诺基亚所引领的整个行业。老潘想问的是，未来地产圈，有苹果这样的公司吗？有乔布斯这样的人物吗？
21， 一个10万亿的超级行业，除了规模、业绩、利润之外，我们能不能为这个行业输出价值观，输出经营哲学，输出对得起城市未来，稀缺土地和客户导向、让人欲罢不能的爆款房子了？
22，无论如何，老潘还是对中国房地产看多。
其一，要对中国经济未来有信心，中国未来3到5年GDP5%、6%的中高速增长依旧是走在世界前列。要知道，欧美西方发达国家GDP平均都在2%左右，而发展中国国家GDP也在平均4%，对比之下，中国经济体量大的前提下，5%、6%已经是非常巨大的经济势能了。
其二，要对中国城镇化有信心，中国目前57.4%，每年以1%个点在增长，意味着农村人口，低能级城市人口向城市，高能级城市人口转移，而且城市化，城镇化的公共配套正在加强，未来房地产还有机会。
其三，中国消费升级，中国人口多，中国人爱买房子，中国房子材料很多都是30年、40年寿命，中国老房子户型和配套等在未来只会被淘汰，中国人对美好生活尤其是美好人居需求、改善需求、度假需求等依旧巨大。尤其是未来智能，物联，高科技、新材料，新工艺等，好房子正在升级换代。
其四，现在的确房子过剩，但一二线是不足的，但局部过剩的，也过剩的都是差房子。对于好房子而言，中国一直是稀缺的。
23，小心房企成为追求规模的疯子！
劲酒虽好，请不要过分贪杯，老潘也希望在规模为王的这个短期阶段，开发商在追求规模第一性战略时，也请注意现金流安全的生命线。因为房企，更需要做的是寿星，而不是昙花一现的明星。
24，2017年，优秀房企在最严调控下创下辉煌业绩，实属不易；2018年，中国房企迎来偿债高峰期，政策与市场都显现2018年是中国楼市小小年的概率很大，因此，老潘也在这里，2018年，中国房企，唯有强化内功，以不变应万变，最终能穿越周期。如同马云说的，今天不好，明天更不好，但坚持到后天，就会很美好！
中国房地产，进入“剩者为王”的时代！