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以下文章来源于房产裁判指南 ，作者龚炯
双方约定的供电设施的交房条件为“供电：房屋交付时达到使用条件”的，因“临时用电”与“正式用电”只是供电公司内部管理上的区别，不是行业标准，主要看供电公司是否走完内部审批流程；当“临时用电”符合国家电能质量标准要求，达到使用条件的，即符合约定的交房条件。①2015年8月31日，杨朋、秦珍珍与电建公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定，“电建公司应当在2017年1月25日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：5、供电：房屋交付时达到使用条件”。后杨朋、秦珍珍付清房款。②2016年12月30日，案涉房地产项目已取得竣工验收备案证明书。③2017年1月20日，杨朋、秦珍珍办理收房手续。④双方争议成讼。杨朋、秦珍珍提起诉讼，主张直至2017年5月27日电建公司正式供电才具备约定的交房条件；诉讼请求电建公司支付逾期交房违约金34645.34元。电建公司抗辩，交房时的供电设施满足约定的交房条件。⑤经法院调查，供电公司回复：“正式用电”与“临时用电”只是供电公司内部管理上的区别，不是行业标准，与电能质量也没有关系，主要是看供电公司内部审批流程有没有走完。⑥本案历经一审（江岸区法院）、二审（武汉中院）及再审（湖北高院），法院均裁定驳回杨朋、秦珍珍的诉讼请求。①本案源于业主在收房后就开发商承担逾期交房违约金提起的诉讼，诉讼金额仅3万余元。案涉商品房的供电设施从临时用电转为正式用电期间，业主一直在正常用电，也没有交纳电费，打个官司算是“有枣一竿子，没枣也打一竿子”。但项目住宅小区中存在数百个同类型的业主，本案极易引发群体性纠纷；对开发商来说，一着不慎就满盘皆输。本案争议焦点在于开发商电建公司交房时，商品房是否因临时供电而不符合约定的交付条件。湖北高院再审认为，“临时用电”符合国家电能质量标准要求，达到使用条件，符合约定的交房条件。笔者认为，本案中开发商险胜，三级法院均认定临时用电符合约定的交房条件的主要原因有二：甲、业主自认的神操作。双方约定的供电设施的交房条件为“供电：房屋交付时达到使用条件”，使用条件存在较大的解释空间，且业主在庭上自认此间能够正常用电，也没有交纳电费，更没有证据证明“临时供电”造成实际损失。乙、供电公司的神助攻。供电公司在法院调查时回复称，房屋供电已经纳入国家电网，临时用电也符合国家电能质量标准要求，走完供电公司内部审批程序后即转为正式用电。②根据《电力法》、《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》第十二条的相关规定，临时用电属于非永久性用电；相比于正式用电，临电用电在供应的安全和稳定性上有所打折，对买受人（业主）用电具有一定的影响。当双方约定供电需在房屋交付时达到使用条件的，临时用电是否符合供电设施的约定交房条件的争议，司法实务中争议巨大，裁判规则主要有三（参见关联案例）：甲、临时用电达到供电设施约定的交房条件，开发商并不承担违约赔偿责任。具体理由：临时用电并未影响房屋的正常使用，购房人并未因此遭受损失。如本案的裁判观点。乙、临时用电达到供电设施约定的交房条件，开发商应承担商品房瑕疵交付的赔偿责任。具体理由：临时用电属于正式用电的替代性履行方式，可正常使用；但临时用电相比于正常供电存在不稳定的问题，会对买受人造成一定影响，属于商品房瑕疵交付，法院可综合考虑买受人遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错等因素，酌情确定开发商的违约赔偿数额。丙、临时用电未达到供电设施约定的交房条件，开发商应承担逾期交房违约责任。具体理由：临时用电违反《电力法》、《电力供应与使用条例》等法律规定，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足购房人基本居住要求。笔者认为，上述甲乙丙三种裁判规则在追究开发商的责任上逐渐升级，从宽至严；但裁判规则的冲突极易引发购房人的群体性纠纷，亟需最高法院出台司法解释或指导性案例予以一锤定音。从宽严适度、促进交易来讲，采乙说为宜，可通过赋予法官对个案的自由裁量权实现双方利益的平衡。为防范法律风险，若购房人在合同中明确约定，如参照北京商品房买卖合同范本中有关供电设施交房条件的格式条款“供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电”的，则临时用电显然未达到供电设施约定的交房条件，开发商应承担逾期交房违约责任。本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是：电建公司向申请人交房时，案涉房屋是否因临时供电而不符合交付条件。案涉《武汉市商品房买卖合同》约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”“供电：房屋交付时达到使用条件”。尽管根据已查明的事实，案涉房屋交房时的供电情况系临时供电，但案涉合同供电条件的特别约定是符合“使用条件”；一审法院在受理的其他案件中，为查明涉案房屋所在小区的供电情况，曾于2017年9月21日前往国家电网武汉供电公司进行调查，国家电网武汉供电公司回复称，涉案小区在2017年1月10日至17日期间完成了电表安装，并纳入国家电网，由供电公司统一供电，所有供电符合国家电能质量标准要求；“正式用电”与“临时用电”只是供电公司内部管理上的区别，不是行业标准，与电能质量也没有关系，主要是看供电公司内部审批流程有没有走完。由于供电公司答复案涉房屋供电已经纳入国家电网，所有供电符合国家电能质量标准要求，且再审审查期间，申请人陈述在供电公司完成内部审批手续前，能够正常用电，也没有交纳电费，没有证据证明“临时供电”对申请人造成了损失，故原审法院认为电建公司交房时，供电已达到了使用条件，案涉房屋符合交房条件并无不当。第二十六条 供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务；不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电。申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，应当依照规定的程序办理手续。供电企业应当在其营业场所公告用电的程序、制度和收费标准，并提供用户须知资料。第二十三条 申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续，并按照国家有关规定交付费用；供电企业没有不予供电的合理理由的，应当供电。供电企业应当在其营业场所公告用电的程序、制度和收费标准。《供电营业规则》（电力工业部令第8号，1996年）第十二条 对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。因抢险救灾需要紧急供电时，供电企业应迅速组织力量，架设临时电源供电。架设临时电源所需的工程费用和应付的电费，由地方人民政府有关部门负责从救灾经费中拨付。
《杨朋、秦珍珍房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【湖北省高级人民法院（2020）鄂民申4878号】
系列案：（2020）鄂民申4742号、（2020）鄂民申4750号、（2020）鄂民申4751号、（2020）鄂民申4752号、（2020）鄂民申4753号、（2020）鄂民申4754号、（2020）鄂民申4755号、（2020）鄂民申4756号、（2020）鄂民申4758号、（2020）鄂民申4760号、（2020）鄂民申4821号、（2020）鄂民申4829号、（2020）鄂民申4830号、（2020）鄂民申4831号、（2020）鄂民申4833号、（2020）鄂民申4835号、（2020）鄂民申4836号、（2020）鄂民申4837号、（2020）鄂民申4838号、（2020）鄂民申4839号、（2020）鄂民申4840号、（2020）鄂民申4841号、（2020）鄂民申4857号、（2020）鄂民申4858号、（2020）鄂民申4859号、（2020）鄂民申4860号、（2020）鄂民申4861号、（2020）鄂民申4862号、（2020）鄂民申4863号、（2020）鄂民申4879号、（2020）鄂民申4880号、（2020）鄂民申4881号、（2020）鄂民申4882号、（2020）鄂民申4883号、（2020）鄂民申4884号、（2020）鄂民申4894号、（2020）鄂民申4895号、（2020）鄂民申4896号、（2020）鄂民申4897号、（2020）鄂民申4920号、（2020）鄂民申4922号、（2020）鄂民申4923号、（2020）鄂民申4924号、（2020）鄂民申4925号、（2020）鄂民申4834号、（2020）鄂民申4935号、（2020）鄂民申4937号、（2020）鄂民申4938号、（2020）鄂民申4939号、（2020）鄂民申4940号1.临时用电达到供电设施约定的交房条件，开发商并不承担违约赔偿责任。①临时用电并未影响房屋的正常使用，购房人并未因此遭受损失的，开发商并不承担赔偿责任。案例一：《韩晓改、郑州御邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河南省高级人民法院（2020）豫民申5327号】，本院经审查认为，二、关于交房标准是否符合合同约定的问题。双方签订的郑州恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议，已将原《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件变更为：御邦公司应当在2018年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付韩晓改使用。并明确经验收合格是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程质量进行验收，将非因御邦公司原因对验收及市政配套、安装之延误作为可以延期交房的事由。该补充协议系对交房标准的重新约定，《商品房买卖合同》第十四条有关配套设施的约定不再作为交房条件。故韩晓改主张御邦公司交付房屋是临时用电、不符合交付条件构成违约的理由不能成立，原审判决对其请求的违约金未予全部支持，并无不当。三、关于韩晓改请求的损失问题。虽然案涉房屋所在建筑一直为临时用电，但并未因临时用电而影响房屋的正常使用，且本案中韩晓改亦未提交相应证据证明其因所在建筑为临时用电而遭受损失或其主张的损失与案涉房屋系临时用电存在直接的因果关系，故二审法院对韩晓改以房屋为临时用电、不符合交付条件为由要求御邦公司赔偿其租金及物业费损失的请求不予支持，并无不当。综上，韩晓改的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。系列案：（2020）豫民申5314号、（2020）豫民申5313号、（2020）豫民申5328号②双方约定供电设施需达到使用条件的，因案涉房屋所在小区系分期交付的期房，小区基础设施综合验收存在滞后问题，开发商以临时用电保证商品房正常生活使用的，符合约定的交房条件。案例二：《王会林与江苏同丰置业有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2019）苏民申4972号】，本院认为，关于水、电和道路问题，《商品房买卖合同》第十四条约定，“同丰公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、道路、下水道等于2016年9月30日前完成”，因案涉房屋所在小区系分期交付的期房，小区基础设施综合验收存在滞后问题，王会林在本院审查中亦认可同丰公司以临水、临电保证案涉商品房的使用，可以证明与案涉商品房正常使用直接关联的基础配套设施已经能够保证购房人的正常生活使用，同丰公司交付房屋符合合同约定。故，二审法院认定同丰公司书面通知王会林交房时房屋已经四方验收合格符合双方约定的交付条件，有合同和事实依据，并无不当。2.临时用电达到供电设施约定的交房条件，开发商应承担商品房瑕疵交付的赔偿责任。③开发商交房时未做到“一户一表”、仅为临时用电的，根据《商品房买卖合同》的约定，购房人有权要求开发商负责维修或整改至约定标准，但无权拒绝收房；开发商并不承担逾期交房违约责任。案例三：《杨秦川与重庆市沿科实业有限公司商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书》【重庆市高级人民法院（2017）渝民申652号】，本院经审查认为，本案再审审查焦点为沿科公司通知杨秦川接房时，涉案商品房未安装“一户一表”、供电为临时用电，杨秦川是否有权以此为由拒绝接房，沿科公司是否应因此承担逾期交房违约责任。本案中，双方所签《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，甲方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方负责修复或整改直至达到合同附件三约定标准；第十七条约定，甲方承诺涉案商品房于2014年12月31日前通电；合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》设备供电部分约定，每户配置单相电表一个，出户计量。根据上述约定，沿科公司应当为涉案商品房在2014年12月31日前通电，并做到“一户一表”。现双方对沿科公司于2014年12月31日前已为涉案商品房通电并无异议，只是杨秦川认为涉案商品房所通电为临时施工用电，而非已纳入城市供电网络的正式用电，且沿科公司并未做到“一户一表”，故其有权拒绝接房，沿科公司应承担逾期交房违约责任。本院认为，（略）本案中，沿科公司于2013年11月25日取得沿海赛洛城A25-1/02地块A部分项目（1-9幢）的商品房预售许可证，根据前述渝建[2014]59号通知规定，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（自2014年3月1日起施行）第二十六条、第二十七条的规定并不适用于本案所涉商品房。杨秦川认为沿科公司违反《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、第二十七条的规定，其有权拒绝接房的理由不能成立。沿科公司通知杨秦川接房时，即使沿科公司未为涉案商品房做到“一户一表”、供电仅为临时用电，根据双方所签《重庆市商品房买卖合同》第十六条的约定，杨秦川有权要求沿科公司负责维修或整改至合同约定标准，但其并无权以此为由拒绝接房。系列案：（2017）渝民申643号、 （2017）渝民申644号、（2017）渝民申645号、（2017）渝民申646号、（2017）渝民申647号、（2017）渝民申648号、（2017）渝民申649号、（2017）渝民申650号、（2017）渝民申651号、（2017）渝民申653号、（2017）渝民申654号、（2017）渝民申655号、（2017）渝民申656号、（2017）渝民申657号、（2017）渝民申658号④开发商提供了临时用电的替代性履行方式，虽使房屋达到了约定交付条件，但临时用电相比市政正常供电存在不稳定的问题，会对买受人造成一定影响，法院可综合考虑买受人遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错等因素，酌情确定开发商的违约赔偿数额。案例四：《北京天洋基业投资有限公司与宿希文商品房预售合同纠纷二审民事判决书》【北京市第二中级人民法院（2020）京02民终7679号】，本院认为，根据本案查明的事实，天洋公司未依照双方合同约定对宿希文购买的房屋实现市政正常供电。虽然天洋公司向宿希文提供了临时用电的替代性履行方式（注：一审法院认为，天洋公司向宿希文提供了临时用电的替代性履行方式，虽使房屋达到了交付条件，但仍存在不符合合同约定的情形），但临时用电相比市政正常供电存在不稳定的问题，会对宿希文造成一定影响，仍然存在不符合合同约定的情形。因此，一审法院综合考虑希文遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错等因素，酌情确定天洋公司应向宿希文给付违约损失的数额并无不当，符合法律规定及本案实际情况。天洋公司上诉不同意支付违约损失的意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。⑤开发商交付的商品房为临时用电，不具备市政正式用电的，开发商应当承担商品房瑕疵交付的赔偿责任，而非合同约定的逾期交房违约责任。案例五：《王琦秀与济南银丰唐冶房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书》【济南市中级人民法院（2020）鲁01民终4987号】，本院认为，关于焦点二，被上诉人应否就交付的商品房未具备市政正式用水用电承担逾期交房的违约责任。上诉人主张被上诉人交付的商品房使用的水电为临时用水、临时用电，应当承担违约责任。本院认为，根据涉案商品房买卖合同约定，被上诉人向上诉人交付的商品房和车位存在逾期交房行为，一审法院已经根据合同约定判决被上诉人就其逾期交房行为承担相应的违约责任。关于用电及用水问题，被上诉人交付的商品房使用的水电为临时用水、临时用电，不具备市政正式用水用电，其交付的商品房存在瑕疵，应当承担瑕疵交付的责任，上诉人可就被上诉人瑕疵交付行为给其造成的损失主张权利，但上诉人以合同约定的逾期交房违约责任主张被上诉人瑕疵交付的责任，没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。3.临时用电未达到供电设施约定的交房条件，开发商应承担逾期交房违约责任。⑥开发商提供的“临时用电”违反《电力法》、《电力供应与使用条例》的规定，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足购房人基本居住要求，涉案房屋尚未达到交付条件，开发商应承担逾期交房违约责任。案例六：《谭振、广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书》【广州市中级人民法院（2019）粤01民终17670号】，本院认为，二、关于雅居乐公司为涉案房屋提供“临时用电”是否具备交付条件，雅居乐公司应否承担逾期交房违约责任问题。雅居乐公司作为房地产开发商，其交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。一审认为雅居乐公司提供的“临时用电”违反《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》的规定，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足购房人基本居住要求，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担逾期交房违约责任的认定论理清晰，依据充分，本院予以确认。至于雅居乐公司上诉主张根据补充协议第六条第三款约定，谭振同意临电交付，雅居乐公司不存在逾期交房行为的问题。本院认为，从该约定“谭振同意雅居乐公司以临时设施或服务取代，以不影响谭振正常居住为前提，”看，“以不影响业主正常居住”应为使用该约定的前提条件，在雅居乐公司不能保证用电期间临电供应的安全和稳定情况下，雅居乐公司据此主张其公司不存在逾期交房的违约行为，理由不能成立，本院不予采纳。
