花个100块，参与国家级大项目｜超全REITs指南
晚上好，我是简七。
最近很多小伙伴问我：
朋友圈都在讨论的REITs基金，要不要买一点？
这个基金靠谱吗？会亏钱吗？
马上就要开始认购了，到底怎么买呢？
关于REITs，之前我们聊过不少。不过这次引起热烈讨论的REITs，和我们之前聊到的，有些许不一样。
作为一个资产配置的「新玩具」，它背后投资的是什么，风险和收益到底怎么样，今天这篇内容，一次性和你说清楚。
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这次有什么不同
也许你之前就听过REITs这个词，它通常跟「投资房地产」一起出现。
第一次听说REITs的请戳：年赚10%+，没房也能「收租」｜小白攻略
有人会想，这些年房价涨了这么多，要是能靠这种基金，搭上房价的快车就好了
这次国内首批公募REITs基金，能实现这个小目标吗？
答案是，不能。
这批公募REITs基金，全称是公开募集基础设施证券投资基金。划重点：基础设施。
这些基金可不会去投资公寓、办公楼之类的商业地产，而是会把大部分的钱拿去投基建项目，比如我们俗称的「铁公机」（铁路、公路、机场）。
所以咱们平时说的房价（住宅）再怎么涨，都跟这批REITs基金没啥直接关系。
它的主要投资方向和比例，是这样的：
02
能赚多少钱？会亏吗？
试想一下，只花1000块钱，就可以参与某个国家重点区域的工业园区或者高速公路了。
以后这些资产收的租金啊、过路费啊，以及资产本身升值了，都会分钱给你。
因为是第一次试点，推出的都是比较优秀的项目，保守估计收益水平会在4%以上，有的可能会超过10%。
当然，如果你不想继续参与了，还能把自己的份额转让给其他人。
不过转让的价格就很难说了，跟股票一样，每天涨跌幅度是10%，可能赚也可能亏。
这样看来，有三个因素会影响我们的收益：
1. 收的租金或过路费，这种日常运营收益；
2. 园区或者公路本身价值上涨，这种资产增值；
3. 有人愿意花更多钱从你手上买基金份额。
这就好像咱们一起团购一头奶牛，平时大家可以一起分牛奶喝，奶牛本身也会长大，如果缺钱了还能把自己的份额卖给别人，拿回现金。
这次发行的9个REITs基金，每个都会对应一个单独的基础设施项目。
它们都承诺每年会把赚到的钱，90%都拿出来分给我们；并且被要求，未来三年每年分钱的比例（净现金流分派率）不能低于4%。每个项目的比率不一样，最高的有12%。
那么，会有哪些风险呢？
这次试点的项目集中在长三角、珠三角、京津冀这些国家重点区域，比如：
北京天津的污水处理
沪杭甬高速公路
蛇口的工业园区
是一些现金流非常稳定的传统项目，我们不太需要担心收不到过路费、租金之类的风险。
主要的亏钱风险，还是集中在价格的波动上：
一方面，项目的资产价值的波动情况，会受到经济环境、运营管理等复杂因素的影响，我们很难掌握；
另一方面，基金上市之后，我们如果想拿回现金，需要把份额卖给其他投资者，价格会像股票一样上蹿下跳。
所以，千万别把它当成稳赚不赔的投资品。
03
你关心的5个问题
最后，我们来个快问快答。
Q1：在哪里买？什么时候可以买呢？
建议在股票账户里申购。
时间的话，有2只产品在5月28日，另外7只在5月31日，很可能当天就能结束认购。
Q2：如果我没有股票账户，平时只用支付宝买基金，可以参与吗？
答案是：部分基金可以，但不建议。
因为从发行公告来看，场外认购结束后，就要进入封闭期了。而且封闭期非常长，最短的也要20年。你可能会有疑问，难道要锁上几十年吗？
（信息来源：中国基金报）
如果一开始选择了场外，也就是基金平台购买，在封闭期内想要卖出，也不是没有办法，就是要进行「转场内」的操作。不过这对于新手朋友来说，操作起来会有点复杂。
但如果在股票账户，也就是场内购买，上市后就可以和买卖股票一样交易，避免了封闭期太久被锁死的限制。
所以，更建议直接在股票账户进行认购，避免以后场外转场内的复杂操作。
拓展阅读：开启你的股票账户，了解证券账户的四种用途
Q3：具体参与的门槛是多少？
整体来说还是很低的，大致在100元-1000元之间。有些产品场内和场外还有区别，这点需要留意。
Q4：还需要提前准备什么？
想要场内参与REITs基金，还需要在股票账户里，开通相应的权限。不过开通速度还是挺快的。
一般路径：我的—业务办理—权限开通—基础设施基金权限开通。
Q5：和股票、债券相比，风险收益如何？
它的风险收益，介于股票和债券之间。
特别提醒一下，它的交易规则。REITs上市第一天涨跌幅限制在30%，后续10%。它的交易价格，可能会有大幅度的波动，没有做好心理准备的话，建议还是谨慎为上。
通过股票账户购买时，系统也会对你的风险偏好进行评测，只有积极型或是进取型以上的投资者，才可以进行购买。
好了，说了这么多，相信你对首批发行的REITs基金已经有了一个相对全面的认知了。
总体来说，REITs风险还是比较大的。
如果你只想追求稳健保本，那么REITs可能并不适合你。
虽然它有不错的长期配置价值，但它不是一个固定收益型产品。
我会更建议风险承受能力符合要求的朋友，在适应波动的前提下，控制好REITs的投资比例。比如尝试拿出长期投资（金鹅池）中，不超过5%的钱来做尝试。
如果未来有更多关于它的信息可以分析了，我也会基于其「长期且现金流稳定」的特点，再看看是否值得作为养老规划的一部分。
如果你对「REITs」相关科普内容感兴趣，希望后续能看到更多研究分析的，欢迎你点个「在看」告诉我。
晚安～
文/ 简七
图片/ 简七·豆