小区设备设施管理技巧

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目的是通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求工作范围:

1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。

2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。

3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。

4. 电梯设备：各电梯及其附属设备。

5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。

6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。

01

设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。

02

设备的标识

① 所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。

② 所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。

③ 对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。

03

设备档案管理

①  工程部负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。

② 工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。

04

设备的运行

① 设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。

②  工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。

③ 值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知设备责任人或主管处理，并做好记录。

④ 工程部对服务处所管辖小区机电设备的运行情况进行督查。

05

设备的维修

① 设备维修须填发维修记录单，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。

② 在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向上级主管报告，请求上级主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。

③  设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，工程应立即组织维修人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。

④ 夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。

⑤ 需要委外维修的设备，，工程负责人填写《有偿/委托联系单》，报服务处主任审批后执行；费用需报请公司领导批准后执行。

⑥ 对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。

⑦ 因设备维修或保养须中断系统或设备不正常工作的，须提前申报服务处主任审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。

06

设备的保养

①  每年12月份，服务处工程部对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》；公司工程部根据服务处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。

② 水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。

③ 分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。

④ 水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。

⑤ 公司工程部按照机电设备大、中修（改造）计划，组织相关服务处、及人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写相关记录表，同时需将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在《设施设备台账》中。

07

库存设备的管理

①  闲置设备和暂停使用设备，由所属部门负责管理，并做好记录。存放地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。

② 库存设备重新启用前，须经水电技工进行保养后，方可投入使用。

08

设备的报废

①  设备有下列情况之一者，应考虑报废：

a) 已超过规定使用年限，设备性能达不到规定要求且不能修复；

b) 因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用；

c) 严重影响安全，继续使用将会引发事故且不能修复改造；

d) 维修费用超过原资产净值。

② 设备报废由管理处维修主管组织相关人员进行鉴定、确认，填写《报废单》交管理处负责人审核后，上报公司领导批准。产权属业主的设备须报请业主委员会讨论批准。

③ 设备批准报废后，服务处应对《设施设备台账》进行更新。