房企4月操盘榜：龙湖、新城双轮驱动，招商、华润等央企全面发力！
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每逢月末，作为地产媒体人，我最重要的一件事便是查阅房企操盘的最新榜单。
一般而言，如果房地产局势稳定，TOP100格局不会发生太大的变化，不会像2015-2017年那样，出现闽系崛起，浙系、西南、河南房企其后的大震荡。
然而，近两年因为疫情和国家宏观层面对楼市，特别是对房企调控的关系，不经意间，TOP100格局已经出现巨大改变，甚至于可以说，翻天覆地。
以下是TOP20房企今年4月与去年4月排名的对比（操盘榜单）：
▲数据来源：克而瑞地产研究
为什么选择操盘榜，而不是权益榜或者全口径榜单呢？
因为全口径榜单中还包括代建产生的销售业绩，反应的是企业城市布局和项目拓展能力，比较宏观；
而权益榜是以股权占比为口径，反映的是企业的资金实力和投资能力，比较微观；
而操盘榜则是以企业操盘能力为口径，反映的是企业营销和操盘能力，宏观微观各占一半，个人认为更为允当。
从操盘榜的排名看，TOP20以后的房企，业绩互相咬得很“紧”，差额大都在几亿几十亿以内，解析意义不大。暗流涌动的是TOP20以内的龙头房企。
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其实仔细看看榜单就知道，前10强房企中，除了碧桂园、恒大和融创是国企外，其余都是根正苗红的央企、国资及其控股企业。10名以外的中国金茂，业绩也大幅上涨。
为什么会出现这样的情况？其实回过头来看，当前针对房企的政策调控，对央企国资构成利好。
例如集中拍地政策，招商蛇口、保利、中海等房企负责人喜上眉梢，为了腾挪出更多的资金拿地，自然也就加急推售项目；例如三道红线，国企地产商一向比较重视风险和降杠杆，加上融资成本也一直较低，事实上对国企影响并不大。
而更为重要的是，2021年开始，央企、国资开始发力了。
其中最典型的就是华润。从去年11月起，华润接连夺得武汉江岸滨江地王、沈阳五里河地王、西安沣西地王、佛山陈村地王、广州白云金沙洲地王....可谓动作迅猛，令人叹为观止。
除了全力拿地之外，华润还正在全面进行内部摸底和对标。此前就有媒体报道，华润已经在内部号召全面学习、对标龙湖。从集团、大区到城市，都在层层响应。这也意味着，华润总部开始释放做大百亿级城市公司的野心，誓要把2021年，变成业绩追赶年，同时做大地产和商业两条业务线。
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就拿龙湖来说，目前龙湖账上现金流，可谓业界第一，旗下龙湖物业，商业地产龙湖天街齐头并进，已经摆脱了单一地产模式；
而再看龙湖的综合融资成本，龙湖居然比万科、保利还低，市值仅次于万科，排名全行业第二，如果还看市值销售比，龙湖甚至还能遥居第一。
因此，站在当前三道红线、供地两集中、限价限融资的政策背景下，龙湖表面的销售额排名虽然跌了，但账上现金流、融资成本等指标都比较优秀，称得上是房企的稳健派代表；
而再来看看销售排名下滑最严重的新城。翻阅新城最近两年的财务数据，我们可以说，新城的销售规模、毛利率、净利率，确已出现增长疲态。2020年，新城的销售额较2019年下降7.33%，销售面积同比下降3.42%，毛利率同比下降9.14%，净利率同比下降4.21%。
而从另一方面看，新城的商业运营又在快速增长：2019年，新城开业63座吾悦广场；2020年，新城开业100家吾悦广场；2021年，新城目标新开业吾悦广场30座。其中，新城物业出租及管理毛利率达到70.8%，表现明显优于住宅销售。
由此，单看住宅销售额，地产江湖大局貌似已定，未来可能会出现很多百强房企被收购或者消失；但是如果论企业存活率，龙湖、新城这类房企未必不是长寿房企。
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