一则被忽视的楼市风险提示!
进入2019年以来，楼市寒冬貌似已经成为过去，央行全面降准，大放水之声让炒房者与中介再次看到了希望的曙光；中美MY谈判亦是再度破冰，前景一片光明。
在一片美好场景描绘之中，一则关于中国35个大中城市住房支付能力指数的研究报告，被大多数人忽视了。
这则报告在开发商、中介、炒房者主导的唱多派之中，显得如此的默默无闻，但却不能湮没报告中指出的事实——报告纳入研究的35个样本中接近一半城市的中等收入者存在“租不起房”问题，北上深等一线城市的中等收入者房价支付能力弱，存在“买不起房”问题。由于缺乏群众支撑，未来楼市存在重大变数或者说下行风险！
01
权威：人大国发院发布《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告》
日前，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）》。
根据测算得出的租金收入比、房价收入比结果，该研究表明，样本中接近一半城市的中等收入者存在“租不起房”问题，北上深等一线城市的中等收入者房价支付能力弱，存在“买不起房”问题。
报告基于预期房价增长率估算住房使用成本时，划分了理性预期和非理性预期住房支付能力指数。
这里涉及到两个概念，一个是住房支付能力指数，另一个是理性和非理性预期。要理解报告，需要简单普及一下。
佛房君先和大家科普一下“住房支付能力”：住房可支付性指数(Housing Affordability In-dex,简称HAI)是国外非常成熟的房地产市场分析指标，用来评价居民住房支付能力。简单地说，就是根据对住房消费比例(住房消费支出占收入比例)的上限要求，考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭，对处于中位数房价住房的承受能力如何。如果中位数收入的家庭正好能够承受中位数房价的住房，则此时的指数为100；如果该家庭只能承受更低价格的住房，则指数小于100；大于100的指数说明该家庭能够承受价格更高的住房。
“理性预期”则是西方著名的经济学派之一。是在有效地利用一切信息的前提下，对经济变量作出的在长期中平均说来最为准确的，而又与所使用的经济理论、模型相一致的预期。
理性预期主要包括三个方面：一是收集更多的信息进行分析；二是通过长期的观察进行思考；三是运用经济理论和模型进行总结。
“理性预期”又译作合理预期，最初由美国经济学家J·F·穆思在《合理预期和价格变动理论》一文中提出，20世纪70年代由芝加哥大学的R.E.卢卡斯和明尼苏达大学的T·J·萨金特和N·华莱士等人作出了进一步发展，并逐渐形成理性预期学派。
在本文中，所谓理性的预期，是指人们的预期总是基于理性做出的判断，所收集的数据和得出的结论误差率相对合理。
相对理性预期，非理性预期所表现出来的形态则是非理性的，带有盲目性和阶段性。一般意义上，也指过分乐观的预期。
02
理性预期下：大城市中等收入群体买不起房
根据《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）》，理性预期下1998-2016年中国35大中城市平均房价收入比总体上呈上涨趋势，但中等收入者普遍房价支付能力较强，不存在严重的房价支付困难问题，只有上海、深圳、杭州、厦门、宁波、太原少数城市和个别年份中等收入者存在严重房价支付困难，存在“买不起房”问题。
二线城市中等收入者的房价支付困难程度总体上高于三线城市，负担不起的城市主要集中于一、二线城市。2016年上海和深圳成为中等收入者负担不起房价的一线城市，杭州、宁波和厦门是中等收入者负担不起房价的二线城市，而太原是仅有的中等收入者负担不起房价的三线城市。
简而言之，在理性预期下，大多数城市的中等收入者还是买得起房的。只是一部分城市，也主要就是一线城市和个别头脑发热的二线城市存在房价支付困难。而且情况“严重”，买不起房。
03
非理性预期下：经济不景气将导致“买不起房”
况伟大认为，由于中国经济处于经济转轨中，居民难以形成稳定的长期预期和理性预期，因此非理性预期能更好地反映出居民对房价的预期。
然而，即使是过分乐观的非理性预期下，北京、上海、深圳、宁波、厦门、南京、福州、天津、郑州、武汉、石家庄、太原、西安等城市中等收入者很多年份（最近3-5年）存在“买不起房”问题。
这里的买不起房，只要指的是部分年份，不是全部的年份。也就是说，当经济好转或者说钱好赚时，住房支付能力是没有问题的。
小结：
尽管一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者负担不起房价的城市不仅数量多，而且持续时间长，一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起相关政府部门和金融机构的高度警惕和重视。研究报告建议，为防范住房泡沫和住房金融风险，保障住房市场健康可持续发展，必须对住房投机行为进行打击，严格执行“房住不炒”政策，但要因城、因时施策。
04
“租不起”比“买不起”更恐怖
由58同城联合安居客共同发布的《2018年中国住房租赁报告》指出，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿，2018年全国租赁房源同比增长36%。
面对如此庞大的流动人口，相比“买不起”房，“租不起”房所带来的问题显然更为严重。
就房租支付能力问题，《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）》同样进行了深入研究，并有重要发现。
况伟大指出，中国城市居民租房支付能力存在时空差异。一线城市与三线城市中等收入者均存在租金支付困难问题，其中北京(楼盘)的租金收入比最高，2002-2004年最高时达到58%。
这个时空差异是怎样体现的？
总体来看，1998-2016年中国35大中城市中等收入者无负担不起房租的城市，也无严重支付困难的城市。
然而，将时间和空间分拆来看，我们又能得出不同的结论：
2011-2016年北京、福州、昆明、南宁、太原、杭州、海口、成都8个城市以及2007-2014年深圳、大连、兰州、宁波、武汉、重庆、哈尔滨、厦门8个城市平均租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者住房支付困难，存在“租不起房”问题。研究报告建议，为增进社会福利，保持租赁市场持续健康发展，可实施租金控制政策。
2013-2016年，贵阳、西宁、济南、南京、长春、郑州、长沙、天津、西安、上海、广州、银川、石家庄、南昌14个城市平均租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度住房支付困难，租房较困难。
2015-2016年，合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳、青岛5个城市平均租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在轻度住房支付困难，但能“租得起房”。
研究报告指出，不仅一线城市中等收入者租金支付困难，存在“租不起”问题，而且二三线城市中等收入者存在租金支付困难，存在“租不起”问题。因此，研究报告建议租金控制政策应因城施策。
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结论：非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付，应进一步打击投机
看了众多资料和数据，最后，我们一起来看看这位专家给出的结论部分：
理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中低收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市。
在非理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中等收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，2016年“买不起但租得起”城市由理性预期的6个增至3年适应性预期的11个；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，但买不起租得起的城市逐年增加，由1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、长春、上海、合肥、郑州、成都、贵阳、昆明、西安12个城市增至2016年的北京、天津、石家庄、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武汉、重庆、西安、宁波、厦门、深圳16个城市。
以上的论述太枯燥，看不懂？不重要的，我们直接看最后的重点：
过去5年非理性预期下住房严重支付困难指数的联合分布与过去3年非理性预期下住房严重支付困难指数的联合分布相似。研究报告认为，非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力，建议为增强中低收入者的房价支付能力，应进一步打击投机，使预期回归理性。
06
名家点评：中等收入群体杠不起房价难题当如何破解
专业的论述不够接地气？我们不妨继续看看专家们更平易近人的点评。
这里，佛房君为大家选择了供职于国有资产监管机构，写了10多年经济评论的网络评论人谭浩俊的观点（以下部分为谭浩俊评论文章节选）。
中等收入群体是支撑社会稳定、社会和谐、社会安宁最基本的力量。按照橄榄型社会结构，中等收入群体的比重越大，社会的稳定性就越好，产生矛盾和问题，尤其是发生风险的概率就越小。
但是，衡量中等收入群体对社会稳定作用的标准，除了收入之外，还要看购买力。如果只看收入标准，而不看购买能力，就可能会掩盖许多社会矛盾。表现在购房上，如果房价上涨与收入增长基本相当，居民的收入能力还能勉强应付，不会出现购买能力明显下降的现象。反之，房价上涨的速度明显快于收入增长速度，就有可能使居民的购买能力下降，其他方面的消费能力减弱。
很显然，从这些年来房价上涨与居民收入增长的情况来看，居民收入增长速度是明显慢于房价上涨速度的。从2003年房地产市场放开到现在，多数地区的房价上涨了5倍以上，多的甚至10倍以上，而居民收入增长也就2倍左右，这也是为什么8成以上居民扛不起房价的主要原因之一。其中，中等收入群体绝大多数扛不起，低收入群体全部扛不起，且扛不起的偏离度越来越高。很多城市，即便房价下降一半，也可能仍然扛不起。
中等收入群体扛不起房价，房价的支付能力越来越弱，显然是一道需要破解的社会难题。因为，当衣和食都已经基本得到解决，行也没有什么更多矛盾的情况下，住已经成为社会矛盾最集中的地方之一，成为社会各方面最为关注的话题。近年来，围绕房价问题，已经出现了许多新的矛盾。“买不起房”是一个新的矛盾，“居民负债增加”是又一个新的矛盾，“开发商负债累累”也是一个新的矛盾，“金融风险积聚”更是一个新的矛盾，围绕房价上涨引发的实体企业运行困难加剧和成本增加、负担加重，则是更需要引起关注的新的矛盾。新的矛盾的积累，带来的不仅仅是居民购房能力减弱，还有企业运行效益下降、员工收入增长面临新的压力。
购买能力和支付能力在减弱、收入增长压力则在加大，很显然，对中等收入群体来说，是一个需要密切关注的课题。如果不能改变这样的格局，扭转这种不合理的收支结构，增强购买能力和支付能力，提升收入增长动力和能力，就有可能使中等收入群体的含金量越来越低，对社会稳定的支撑力越来越弱。
毫无疑问，解决房价与中等收入群体不对称、不协调的问题，是解决中等收入群体对社会稳定支撑力下降最重要的难题之一。在房价缺乏大幅下降条件，也无法使房价出现大幅下降的情况下，增加租赁住房比重和释放空置房，是缓和房价与中等收入群体矛盾的最重要的手段。就住房租赁问题来看，租赁住房在全部住房中的比重每上升一个百分点，就有可能减少近300万套的购房需求，从而有效缓解市场的供需矛盾。如果能够在现有的基础上提高10个百分点，居民购房的需求会减少3000万套左右。
虽然说对住房需求的总量不会因此而减少，租房和住房一样，都需要提供房屋。但是，不需要购买，居民的购买能力就不会被房价所挤压，按照100万元/套计算，就能释放3万亿的购买能力，剔除租房所需要的支出，至少可以释放出2万亿的购买力。这对其他方面的消费来说，作用是何等巨大。
就空置房来说，有关机构提供的数据是，全国有空置房6500万套。虽然数据有些保守，但是，就算是6500万套，如果能够释放出一半左右，就有3300万套左右。3300万套投放到市场，按照100万/套测算，又是3万多亿。这3万多亿，带来的是社会资源的节约。尤其是土地资源，能够节约的空间很大。同时，空置房的释放，还能带动房价的稳定或下降。如此一来，居民购房的冲动就会减弱，租房的动力就能增强。所以，释放空置房，也是解决“买不起房”，甚至“租不起房”非常重要的方面。空置房释放得越多，产生的积极影响就越大。
在调控政策的作用下，房价上涨的势头已经得到遏制。接下来，如果能够在住房租赁市场发展和空置房问题解决方面多些措施、多些力度，中等收入群体“买不起房”、“房价支付能力弱”的问题也就能逐步得到解决，住的问题也不会再成为社会矛盾集中的地方。
附表：
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